Ознакомительная версия. Доступно 16 страниц из 79
смотрели друг на друга, потому что ни у кого не было опыта использования роста цены на землю для получения денег.
Всё пропало! Через нескольких дней Ян Чанцзи снова собрал руководство Управления развития и директоров трех компаний и сообщил им:
— Мэр Чжу Жунцзи только что сказал, что и по сто миллионов каждой компании он дать не сможет, а даст только по тридцать миллионов, и десять миллионов — Управлению развития, всего сто миллионов на всех.
Вспоминая о событиях тех дней, Ян Чанцзи рассказал следующее.
Через несколько дней товарищ Чжу Жунцзи собирался уезжать из Шанхая в Пекин. Перед отъездом он спросил меня, какой суммы хватит, чтобы немедленно начать действовать. Тогда мне было трудно ответить. Поразмыслив, я сказал товарищу Чжу Жунцзи:
— Что ж, давайте дадим по тридцать миллионов юаней каждой компании!
— А точно получится? — спросил меня товарищ Чжу Жунцзи. Возможно, он начал понимать, что такой суммы действительно маловато. Я так ответил:
— Мы долго обдумывали ситуацию и решили перевести вопрос стартового капитала трех девелоперских компаний в другую плоскость: не просить деньги у правительства, а привлечь их с рынка. Решение проблемы заключается в схеме «финансовые вложения — переуступка векселей — налоговые отчисления правительству — земельный участок попадает покупателю».
В народе эту схему назвали «запуск на холостом ходу путем переуступки земли». Позже один из проректоров партийной школы при ЦК КПК назвал этот метод «карате — путь пустой руки»[102].
Процесс «запуска на холостом ходу» состоит в следующем.
Муниципальное финансовое бюро выдает девелоперской компании вексель на сумму стоимости земли в качестве капитальных вложений государства в предприятие; девелоперская компания передает свой вексель в муниципальное земельное управление и подписывает контракт о передаче ей права на землепользование. После передачи права на землепользование муниципальным земельным бюро все комиссионные, полученные от девелоперской компании, переводятся в муниципальное финансовое бюро. Благодаря такому процессу движения средств «на холостом ходу» достигается цель «передачи права землепользования и начала застройки».
В то время я сообщил товарищу Чжу Жунцзи, что четыре десятых процента от суммы, обеспечивающей передачу права землепользования, вернутся в ЦК. Для реализации этой схемы надо, чтобы финансовое управление выдало чистые бланки векселей, земельное управление выделило земельные участки, а нотариальная контора сделала заверение документов по сделке. Если считать по шестьдесят юаней за квадратный метр, то за четыре квадратных километра финансовое управление получило 240 миллионов юаней.
— Тогда вот с этой суммой и начинайте действовать. — В словах товарища Чжу Жунцзи сквозили уверенность и надежда. Я передал эту информацию нашей команде.
Когда Ян Чанцзи доложил коллегам о своем разговоре с Чжу Жунцзи, те переполошились: так можно ославиться на весь мир! В небольшом конференц-зале Управления развития участники переглядывались с горькими усмешками и недоверчиво качали головами:
— Это шутка международного масштаба! В провинциях Гуандун и Цзянсу каждый квадратный километр земли стоит сто миллионов, а в нашем Пудуне за 350 квадратных километров получим меньше ста миллионов! Если это не шутка, то что?
Первым засмеялся Ян Чанцзи:
— Похоже, мы действительно собираемся сыграть «большую комедию» для развития региона, чтобы по-настоящему дать всему миру понять, на что способны шанхайцы!
— Ты уверен, что с этими деньгами мы сможем решить все вопросы по развитию и открытости Пудуна?
— Конечно! Мы сделаем это, и сделаем хорошо! — уверенно произнес Ян Чанцзи.
— Нынешние условия в Шанхае не самые лучшие. Боюсь, что и через три-четыре года деньги не принесут пользы Пудуну. Каждый должен быть морально готов к такой ситуации! — озвучил свои мысли Ша Линь.
Хуан Цифань спросил Ян Чанцзи:
— Не пора ли эффективнее применить земельную политику?
— Думаю, да. В противном случае мы ничего не сможем сделать! — Ян Чанцзи похлопал себя по груди и, оглядев свою команду, спросил:
— Кто хочет начать работу по извлечению денег из земли?
— Я возьмусь. Я готов это сделать! — тут же вызвался заместитель начальника Хуан Цифань.
— Что думают присутствующие? — спросил Ян Чанцзи.
— Никто, кроме Хуан Цифаня, не сможет лучше сделать эту работу, — согласились Ша Линь, Ли Цзянэн и другие.
Можно утверждать, что своим успехом Пудун обязан Хуан Цифа-ню. Через несколько лет он блестяще использовал накопленный опыт для развития земли и городского строительства в Чунцине. Великое восстановление полуразрушенного и отсталого горного города позволило Хуан Цифаню получить репутацию «мэра, который лучше всех способен вдохнуть жизнь в город». Это отдельная тема, и здесь мы не будем на ней останавливаться.
Развитие Пудуна началось в сложных условиях. Без преувеличения можно сказать, что в те времена этот район был крайне бедным и отстающим в культурном отношении. На площади в 350 км2 в таком месте, как Большой Шанхай, вложение десятков миллионов юаней вряд ли можно было назвать инвестициями — это скорее напоминало разбрасывание семян кунжута по футбольному полю, где их нельзя увидеть.
Хуан Цифань и другие товарищи использовали девяносто миллионов юаней и одну политическую установку, чтобы возвести тысячи золотых и серебряных гор на земле Пудуна, демонстрируя «метод карате».
Утром в муниципальном финансовом отделе уже выписывали «пустой вексель» для Управления по развитию района Пудун. Вскоре девелоперская компания передала вексель в муниципальное земельное управление, чтобы оплатить сбор за оценку земли под застройку. Получив документы из муниципального земельного отдела, девелоперская компания немедленно обратилась на земельную биржу — для включения в биржевой листинг и получения авансового векселя на землю под застройку. Сумма, указанная в векселе, полученном девелоперской компанией с биржи, должна быть намного выше, чем сумма, выписанная финансовым отделом утром.
В тот же день до закрытия учреждений несколько девелоперских компаний в Пудуне должны были максимально быстро заполнить столько же пустых векселей, сколько было получено утром, и вовремя отправить их обратно в муниципальный финансовый отдел… После такого дня «оборотов на холостом ходу» со счетов муниципалитета фактически не уходило ни одного юаня, а у девелоперских компаний на счетах аккумулировалась уже значительная сумма реальных денежных средств. А когда у девелопера есть средства, он может выкупать землю, мобилизовать крестьян на переезд, организовывать снос старых построек, участвовать в подведении воды, электричества, телекоммуникаций и консолидации земель, а также привлекать внешних инвесторов.
Если представителям бизнеса приглянется участок, они могут предложить большую сумму ренты за землю. Компания-застройщик использует деньги, уплаченные коммерсантами, для проведения нового раунда приобретения земли, сноса старых построек и создания инфраструктуры («семи соединений и одного выравнивания»), а затем привлекает более крупных инвесторов, которые заплатят еще больше… Развитие идет в этом случае по нарастающей и напоминает снежный ком. Так и происходило цикл за циклом в Пудуне, вплоть до
Ознакомительная версия. Доступно 16 страниц из 79
