Глава 1. Город-сад как элемент градостроительной политики в России в предреволюционный период
1.1. Предпосылки интереса к идее города-сада и причины ее популярности
Идея города-сада Э. Говарда возникла в конце XVIII в. как ответ на неразрешимость жилищных проблем капиталистической эпохи, вызванных прежде всего высокой стоимостью городской земли. Выкупать под новое строительство территорию, уже находящуюся в чьей-то собственности, приходилось по спекулятивно завышенным ценам, в результате чего конечная стоимость возведенных жилищ оказывалась непосильной для большей части тех, кто в них нуждался.
Предложение возводить новые автономные поселения за чертой существующих городов позволяло не только размещать их в благоприятных природных условиях, но и серьезно снижать спекулятивную составляющую расходов. Кроме того, при строительстве на пустом месте появлялась возможность оптимизировать численность населения, обеспечивать нормирование размеров территории поселения и разбивку оптимальной величины участков земли, изначально комплексно формировать систему инженерных коммуникаций, обслуживающую инфраструктуру и пр.
Планомерность застройки новых пригородных поселений (то есть по заранее разработанному генплану) была одной из основных линий противостояния идеи города-сада существовавшей в тот период практике стихийного появления и развития промышленных поселков. Но самым главным в предложениях Э. Говарда было то, что города-сады основывались на специфических формах кредитования строительства, общественного самоуправления и коллективном характере собственности на землю и недвижимость. В организационном плане идея города-сада предполагала свободное открытое членство в кооперативном жилищном товариществе: все желающие, внося незначительные стартовые суммы, вступали в члены товарищества, возводившего поселок и затем владевшего им, становясь его акционерами (пайщиками)[23]. Причем каждый желающий мог приобрести не более изначально определенного количества акций (паев), например 10 акций, как в Берлинском строительном товариществе (стоимость одной акции равнялась 200 маркам). Деньги можно было уплатить сразу либо постепенными еженедельными взносами по 40 пфеннингов. Собираемый капитал направлялся на постройку или приобретение домов и земельных участков, а свободные суммы помещались под накопительные проценты в сберегательные кассы или сохранялись «иным вполне надежным способом, подобно сиротским капиталам»[24].
Постепенно погашая свой облигационный долг и тем самым выкупая жилье, члены товарищества превращались из нанимателей квартир в собственников. В конечном счете сам поселок постепенно становился полной собственностью его обитателей. Руководство процессами функционирования поселения и распоряжение его территорией осуществлялось в виде коллективного волеизъявления: важнейшие вопросы решались общим собранием, в котором на равных правах участвовали все собственники (акционеры). Текущая работа по управлению поселением велась публично избранным правлением.
Возведенные или приобретенные жилищным товариществом строения принадлежали ему до тех пор, пока члены товарищества, пожелавшие приобрести их в личную собственность[25], не выплачивали товариществу полную стоимость – «покупную» (если приобреталось уже возведенное строение) или «строительную» (если строение возводилось). Причем право приобрести дом члены кооператива получали лишь в том случае, если к моменту покупки дома они, во-первых, состояли членами товарищества не менее полугода, во-вторых, уже уплатили 1/10 часть минимального паевого взноса (что в Берлинском строительном товариществе составляло, например, не менее 20 марок).
