Хорошая новость в том, что вам не понадобится повторять эти ошибки, особенно если будете следовать моему простому правилу «35/35/35» – три стратегии, построенные вокруг магического числа 35, которые должны помочь получить то, что вам нужно (дом), и диверсифицировать свой капитал.
Поставьте цель купить жилье к 35 годам
В 1950-1960-х годах средний возраст человека, впервые покупавшего дом в США и Великобритании, колебался в районе 20 лет. Очевидно, дома были гораздо дешевле, даже если процентные ставки были несколько выше: множество молодых людей в эту эпоху имело обоснованные гарантии длительного трудоустройства, что позволяло без тревог идти на долгосрочные риски.
Перенесемся теперь в нашу постмодернистскую эпоху с домами по грабительским ценам, ограниченной гарантией занятости и высокой стоимостью жизни. Обнаруживаем, что средний возраст человека, впервые покупавшего дом в Великобритании, быстро приближается к 40, и США в этом не слишком отстают.
Такое печальное положение дел ставит ряд проблем, особенно если вы хотите накопить капитал и стать богатым. Во-первых, многие из нас вынуждены снимать жилье. В аренде, в принципе, нет ничего плохого; особенно если вы переехали в новый район или беспокоитесь о трудоустройстве. Но, снимая жилье, вы подвергаетесь очевидному риску – арендная плата всегда будет только расти, особенно если увеличивается инфляция и/или процентные ставки вдруг поднимаются, повышая стоимость владения арендодателя. Аренда также подразумевает, что вы отдаете кому-то ваши драгоценные деньги, для того чтобы он погасил свои ипотечные кредиты. Такое положение дел может устраивать вас по многим причинам, но я все-таки поспорю с этим, потому что, в конечном итоге, покупка своего собственного дома является первым маленьким шагом к накоплению богатства. Жилищный капитал при всех своих недостатках представляет серьезную ставку против будущей инфляции (этот вопрос мы обсудим чуть более подробно в следующих параграфах). Он может также выступать в качестве средства накопления капитала без уплаты налогов (при условии, что это – ваша единственная собственность), которые могут быть использованы для финансирования бизнеса или кредита на развитие карьеры.
Если это вообще возможно, «золотое правило» следующее: наскрести денег, чтобы купить дом (он может и не быть домом вашей мечты) к 35 годам, чтобы еще 25 лет погашать его стоимость – с учетом того, что ипотека будет погашена к 60.
Затраты на покупку дома не должны превышать 35 процентов от вашего чистого дохода
Мой энтузиазм по отношению к домовладению не следует рассматривать как одержимость, особенно если вы действительно не можете позволить себе наскрести необходимую сумму или вашей прибыли недостаточно, чтобы погасить ипотечный кредит. По прикидке, общая стоимость вашей ипотеки (проценты и основная сумма) не должна быть более 35 процентов от общего чистого дохода после уплаты налогов. Если она выше этого уровня, вы не будете иметь достаточно денег, чтобы накопить капитал в каких-либо других формах. Что еще хуже – у вас, возможно, не будет достаточно денег, чтобы благоразумно тратить на электроэнергию, транспорт и продовольствие. Думаю, если ваши затраты на дом станут превышать 35 процентов от чистого дохода, вы начнете систематически снимать деньги с кредитной карты, все глубже залезая в долги.
К пенсии ваше имущество должно составлять 35 процентов от вашего общего состояния
Мы будем возвращаться к этой стратегии на протяжении всей книги, но здравый смысл – и долгосрочные исследования процессов накопления богатства – предполагают, что к пенсии ваше имущество должно составлять не более 35 процентов от общего состояния. Приблизительно 3545 процентов оставшегося богатства должно быть в форме каких-либо долгосрочных пенсионных планов (которые мы называем рисковым капиталом); оставшиеся 20–30 процентов – это сочетание другого имущества, некоторых денежных средств и иных форм капитала, в том числе альтернативных активов: предметов искусства, марок или золотых монет.
Подведем итоги
Заканчивая эту главу, отмечу, что мой скептицизм по поводу собственности в качестве источника богатства не следует рассматривать как нападки на имущество как вид активов, т. е. способ накопления богатства с использованием финансовых активов. Мои правила «35/35/35» действительно разработаны таким образом, чтобы у вас гарантированно имелись различные активы в различных видах капитала. Жилье, на самом деле, является весьма полезной вещью для инвесторов в долгосрочной перспективе – оно защищает от будущей угрозы инфляции и, таким образом, является так называемым «реальным активом». Мы будем говорить о проблеме инфляции во многих частях этой книги, но уровень инфляции на рынке жилья и жилой недвижимости в послевоенный период (после 1945 года) в среднем стал на 0,5 процента и 3 процента годовых выше в долгосрочной перспективе. Вам не избежать плохих времен, когда цены будут падать, и это может длиться десятилетиями. Но в любой разумный период в 30–40 лет жилье на наиболее развитых мировых рынках будет хорошей защитой от инфляции, хотя и не самой лучшей. Единственное, что не имеет никакого смысла, – это использование дома в качестве единственного источника богатства!
4. Инвестируйте в себя
Отправной точкой всех достижений является ЖЕЛАНИЕ. Имейте это постоянно в виду.
Слабое желание приносит слабые результаты – так же, как небольшой огонь дает небольшое количество тепла.
Наполеон Хилл, писатель
Отсутствие денег – не препятствие. Отсутствие идей – вот препятствие.
Кен Хакута, изобретатель
Чем больше я тренируюсь, тем чаще мне везет.
Гари Плейер, спортсмен
Содержание вашего характера – это ваш выбор. Изо дня в день вы становитесь тем, что выбираете, о чем вы думаете и что вы делаете.
Ваша целостность – это ваша судьба… это свет, ведущий вас.
Гераклит
Инвестируйте в ваш личный капитал
В этой главе я хочу закрепить в вашем уме простую мысль. Если вы хотите разбогатеть или просто стать немного богаче, придется работать больше и энергичнее. Конечно, кому-то повезет, некоторые могут даже унаследовать немного денег, немногие счастливчики наткнутся на гениальную инвестиционную идею… но для подавляющего большинства читателей богатство будет достигнуто за счет инвестирования в карьеру и создания личного капитала.
