Вышеприведенный аргумент не является строго выверенным и полным. Но он может послужить нам фоном, на котором можно рассмотреть модели максимизации полезности Алонсо, Мута, Бекмана и Миллса. Поскольку эти модели сформулированы в относительном пространстве так, что монополистические характеристики абсолютного пространства сбрасываются со счетов, они кажутся наиболее подходящими для объяснений того, что происходит с состоятельными группами, которые находятся в позиции, позволяющей избежать последствий монополии в пространстве; следовательно, эти формулировки годятся только для высокодоходных групп. Критерий Парето-оптимальности также кажется нерелевантным (если не сказать, вводящим в полное заблуждение) в любом анализе городского жилищного рынка. Распределение коллективного потребительского излишка по принципу «кто первым пришел, тот первый и получил», но с имущими во главе очереди, почти наверняка имеет эффект дифференциального дохода, при котором в большинстве ситуаций богатым предназначено получать больше, чем бедным. Последовательное заполнение пространства при том типе городского землепользования, о котором мы тут рассуждаем, ведет не к Парето-оптимальности, а к перераспределению вмененного дохода (который в реальности равен потребительскому излишку). Даже если мы принимаем в расчет то, что новое строительство возможно (т. е. что жилищный фонд не является данным раз и навсегда), эта ситуация вряд ли изменится, поскольку бедные точно не в состоянии развить активность в частном секторе из-за своего слабого покупательского спроса на жилье, который они способны проявить на рынке.
Ограничения абсолютного пространства подталкивают нас к некоторым интересным соображениям относительно процесса изменений в землепользовании. Предположим для удобства, что жильцы географически упорядочены в соответствии с их доходами. Как изменятся позиции в этом упорядоченном городе? Часто предполагается (без какого-либо обоснования), что у потребителей ненасытное желание приобретать жилье (желание потребительных стоимостей никогда не удовлетворяется) и что все прямо-таки жаждут лучшего жилья в лучших местах. Самые богатые, поскольку они обладают наибольшими ресурсами, могут менять жилье с наибольшей легкостью и если переезжают, то оставляют жилье хорошего качества, которое может пригодиться другим. Путем такой «фильтрации» беднейшие группы в конце концов улучшают свои жилищные условия. Эта теория «нисходящей фильтрации» рассматривалась достаточно активно, но доказательств в ее пользу набралось немного (Lowry, 1960; Douglas Comission, 1968). И все же некоторые процессы изменения землепользования и жилищной мобильности идут. Если мы вернемся к рассмотренной выше «модели комплектации пространства» (space-packing model), мы можем кое-что разглядеть. Самые бедные группы, у которых самый большой скрытый спрос на жилье и у которых меньше всего ресурсов, чтобы его реализовывать, не могут позволить себе жилье в новостройках. У бедных есть только один рычаг влияния (который многие из них предпочли бы не иметь), заключающийся в том, что в современном обществе богатые испытывают неудобства, поселяясь в непосредственной близости от бедных. Поэтому бедные оказывают социальное давление на богатых, которое может варьироваться от едва ощущаемого присутствия до масштабного проявления разных социальных патологий, ассоциирующихся с бедностью, вплоть до массовых беспорядков. Последние помогают открыть жилищный рынок для бедных самым действенным образом. Так что вместо теории «нисходящей фильтрации», может быть, интереснее рассмотреть теорию «вытеснения». Социальное и физическое давление оказывается с самого низа жилищного рынка и передается по социально-экономической лестнице, пока самые богатые не будут вынуждены переехать (конечно, мы тут не учитываем проблемы формирования новых домохозяйств, расселения иммигрантов и т. п.). Эта трактовка, однако, совершенно нереалистична, поскольку богатые обладают политической и экономической властью, которая помогает им блокировать поползновения бедноты, а следующая за самыми богатыми социально-экономическая группа, которая может тянуться к соседству, скорее всего, не вызывает такого неприятия у богатейших, как беднейшие группы. Самые богатые, вероятно, не станут утруждать себя переездом, пока они сами этого не захотят, что зажимает различные группы среднего уровня в тисках социального давления снизу и не желающей двигаться экономической и политической властью сверху. В зависимости от относительного давления, оказываемого на разные точки в этой системе, «вытесняться» могут разные группы: среднедоходные группы могут быть вынуждены переехать в новые пригородные районы, что может значительно снизить их потребительские излишки. Этот тип поведения доступен наблюдению на жилищном рынке: Уоллес Смит (Smith, 1966) обнаружил, например, что именно группы со средним и низким доходом покупали новостройки в Лос-Анджелесе, в то время как высокодоходные группы оставались на месте или «отфильтровывались» в старые дома с хорошим месторасположением. Как именно происходит этот процесс, во многом зависит от обстоятельств конкретного времени. Социальные волнения 1960-х годов во многих американских городах подтолкнули разные промежуточные группы к паническому бегству из центральных районов, где они оставляли достаточное количество жилого фонда, который, принимая во внимание тогдашнюю экономическую ситуацию, чаще становился заброшенным, чем приобретал новых жильцов. На практике динамика жилищного рынка, возможно, наилучшим образом может быть представлена комбинацией «вытеснения» и «фильтрации».
Нужно также понимать, что изменение землепользования в жилищном секторе зависит от перспектив получения прибыли при других видах землепользования. Бедные группы обычно находятся под давлением этого обстоятельства. Хоули, например, пишет: «Жилая собственность, расположенная на дорогой земле, обычно находится в запущенном состоянии, поскольку, будучи расположенной рядом с деловым и промышленным районом, она гипотетически воспринимается как ожидающая продажи для еще более интенсивного и, следовательно, еще более выгодного землепользования. В свете этой возможности владельцы такой собственности не расположены делать большие вложения в ее поддержание или в новые постройки» (Hawley, 1950, 280).
Заброшенное жилье — это типичный объект спекулятивного давления; давления, которое может привести к городскому обновлению при смене типа жилой застройки или к изменению типа использования земли. Энгельс распознал важность этого процесса, описанного Хоули, еще в 1872 году: «Рост современных больших городов приводит к искусственному, часто колоссальному повышению стоимости земельных участков в некоторых районах, в особенности в центре города; возведенные на этих участках строения, вместо того чтобы повышать эту стоимость, наоборот, снижают ее, так как уже не соответствуют изменившимся условиям; их сносят и заменяют другими. В первую очередь такая участь постигает расположенные в центре рабочие жилища, наемная плата со сдачи которых, даже при величайшей скученности, никогда не может или, во всяком случае, крайне медленно может превысить известный максимум. Их сносят и строят на их месте магазины, склады, общественные здания. В результате из городских центров рабочих оттесняют на окраины; жилища для рабочих и вообще маленькие квартиры становятся редкими и дорогими, а зачастую их и вовсе не найти, так как при таких условиях строительная промышленность, для которой дорогие квартиры представляют гораздо более выгодное поле для спекуляции, строит жилища для рабочих лишь в виде исключения» (Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 18. С. 209).
