Потребительский излишек — это разница между тем, что индивид действительно платит за благо, и тем, что он или она готовы были бы заплатить, чтобы не остаться без этого блага (Хикс, 2000; 1944; Mishan, 1971). Этот концепт старается вернуть утраченное различие между стоимостью в потреблении и стоимостью в обмене, хотя и делает это на основе предпосылки, которая позволяет оценить потребительную стоимость в терминах меновой стоимости (это немарксистская трактовка стоимостей). Потребительский излишек содержит фундаментальную, но по большей части неисследованную связь между пространственным анализом и экономикой благосостояния (Gaffney, 1961; Alonso, 1967; Denike and Parr, 1970). То, что на жилищном рынке есть потребительские излишки, не подвергается сомнению. Интересной задачей является определить, как они могут быть оценены и как коллективный потребительский излишек (определяемый Хиксом как «сумма денег, которую потребители в целом согласились бы потерять, чтобы каждый из них не оказался бы в затруднительном положении, в котором он окажется, если товар исчезнет») распределяется между индивидами и группами. Дифференциальное распределение возникает частично из-за того, что привилегии, издержки, возможности, доступность и т. п. распределяются дифференциально через рукотворную ресурсную систему, которой является город (см. гл. 2). Участки земли поглощают внешние выгоды, произведенные где-то еще, а проживание на земле переводит эти выгоды в потребительские излишки (здесь мы как раз встраиваем в систему отношений земельные участки, находящиеся в абсолютном пространстве). Но мы хотим сосредоточить наше внимание на том, как конкуренция предложений влияет на дифференциальное распределение потребительского излишка.
Самый простой способ оценить потребительский излишек — это считать его совпадающим с зоной под кривой спроса и над линией конкурентной равновесной цены. Этот способ оценки работает только при определенных допущениях (Хикс, 2000), но для наших целей его будет достаточно. Давайте примем за данность, что в обществе существуют группы с разными доходами, но при этом они все имеют сходные предпочтения в отношении жилья. Если предельная полезность жилья для всех потребителей остается постоянной, тогда кривая спроса будет отодвигаться от начала координат с ростом дохода, другими словами — потребительский излишек будет повышаться с увеличением дохода группы. Потребительский излишек может также непропорционально увеличиваться вместе с увеличением возможностей делать конкурентные ставки на арендных торгах. Самая богатая группа должна будет лишь немного повысить свою ставку по сравнению с чуть менее богатой, чтобы получить права проживания в лучшем месте и лучшем типе жилья. Поскольку распределение дохода в капиталистическом обществе крайне неравномерное, а число хороших мест для проживания, как можно предположить, ограниченно, весьма вероятно, что количество потребительского излишка будет непропорционально снижаться вместе со снижением дохода группы. Кроме того, поскольку способность делать выгодные предложения зависит от кредитного рейтинга, эта способность точно будет снижаться вместе с ухудшением финансового обеспечения. Как следствие, мы можем наблюдать, что самая богатая группа в США, покупающая дома в среднем, скажем, за 50 тысяч долларов, будет готова (в среднем) предложить 75 тысяч долларов, лишь бы не остаться без этой недвижимости, в то время как бедная группа может платить 5 тысяч долларов за жилье и будет готова заплатить 6 тысяч в случае необходимости (в итоге потребительский излишек в первом случае составит 31 тысячу долларов, а во втором — всего лишь 1 тысячу долларов). Получит ли богатая группа больше потребительского излишка в расчете на 1 вложенный в недвижимость доллар, чем бедная, — это вопрос эмпирического исследования.
При последовательном распределении жилищного фонда между жильцами в порядке уменьшения их способности делать конкурентные арендные ставки беднейшая группа, входящая на рынок последней, должна будет иметь дело с производителями жилья, находящимися в квазимонополистической позиции. Поэтому те, кто поспевает к процессу подачи предложений последним, могут принуждаться к отчуждению части своего потребительского излишка в пользу излишка производителя, извлекаемого риелторами, владельцами недвижимости и т. п. Отсутствие выбора у бедных ведет к тому, что они с большей вероятностью будут загнаны в угол квазимонополистической политикой (и это происходит не только на жилищном рынке, то же можно наблюдать в отношении рынка работы и других товаров). Если излишек производителя может быть просто интерпретирован как рента или прибыль, как полагает Мишан (Mishan, 1968), то сверхприбыль и сверхрента может быть получена именно в этом секторе жилищного рынка с наибольшей легкостью. Извлечение этих дополнительных прибылей и рент может ограничиваться конкуренцией, но для потребителя результат остается тем же — потребительский излишек сокращается. Поэтому нам стоит ожидать проявлений эксплуатации со стороны риелторов (высокие наценки при продаже жилья) и эксплуатации со стороны собственников жилья (избыточно высокая арендная плата) в самых бедных районах, даже если взятые по отдельности риелторы и владельцы не получают сверхприбылей. Это особая ситуация может возникать, когда производители конкурируют друг с другом за пространство, чтобы заполучить клиентуру, для которой это пространство станет ловушкой; другими словами, мы имеем дело с классовой монополией владельцев недвижимости в отношении предоставления жилья классу жильцов с низкими доходами. Феномен классовой монополии играет важную роль в объяснении городской структуры и поэтому требует дальнейших разъяснений. Есть класс потребителей жилья, которые не обладают кредитоспособностью и не имеют другого выбора, кроме как арендовать то, на что у них хватает средств. Класс владельцев недвижимости возникает как реакция на запросы этих потребителей, но, поскольку потребители не имеют выбора владельцев недвижимостью, последние как класс получают монопольную власть. Отдельно взятые владельцы конкурируют друг с другом, но как класс они демонстрируют определенные общие модели поведения — например, выводят жилье с рынка, если доходность на вложенные в недвижимость средства падает ниже определенного уровня. Вход на рынок в последних рядах в экономическом смысле нужно отличать от позднего появления на рынке по другим причинам. Недавно образовавшиеся семьи тоже сталкиваются с проблемой позднего входа, но при наличии на рынке новостроек состоятельные группы всегда имеют возможность приобрести это жилье. Основной вывод, однако, состоит в том, что в капиталистической рыночной экономике обмена благодаря монополистическому характеру, внутренне присущему пространству, в некоторых ситуациях возможно выиграть больше, чем в других. Индивидуальные монополисты максимизируют доход, производя товар до того момента, когда предельные затраты начинают уравниваться с предельной доходностью, а не с ценой (что было бы в случае чистой конкуренции). Это означает уменьшение производства, повышение цены и повышение прибыли при индивидуальной и классовой монополии. Богатые, имеющие широкий экономический выбор, имеют больше шансов избежать подобных последствий монополии, чем бедные, чей выбор крайне ограничен. Тут мы приходим к фундаментальному выводу о том, что для богатых пространство — это ресурс, а для бедных — ловушка (см. раздел «Социальные ценности и культурная динамика городской системы»).
