Я занялся изучением окрестного рынка недвижимости (я учусь в Лафейете, штат Индиана) и пришел к выводу, что лучшего времени для покупки ждать не приходится. Ставки ссудного процента упали, и все владельцы в округе, похоже, разом кинулись продавать свои дома. Рынок повернулся лицом к покупателю.
Каждый день я тратил немного времени на поиск дуплекса в надежде, что смогу жить в одной квартире, а другую сдавать внаем. Но после того как за восемь месяцев я осмотрел около 40 таких домов, энтузиазма у меня заметно поубавилось. Почти все дома такого типа были построены до 1950 года, и поддержание их в нормальном состоянии требовало больших затрат времени, которого у меня не было. Но однажды я нашел в газете объявление о продаже 4-плекса с хорошо организованным управлением и «превосходными показателями доходности».
Увидев дом, я был приятно поражен. Ему было меньше пяти лет, и выглядел он гораздо лучше, чем большинство домов в городе. В каждой квартире были красивый камин, стиральная машина и сушильный аппарат. Квартиры на верхних этажах были украшены сводчатыми потолками. Я мог жить там как король. А когда владелец сразу же после моего прихода представил мне компьютерную распечатку финансовых показателей дома в виде таблицы, я был поражен еще больше.
Продавец запросил 245 тысяч долларов, и мы сошлись на цифре 240 тысяч, хотя я знал, что нужно будет провести оценку стоимости. Как я и предполагал, оценочная стоимость составила 266 тысяч долларов. Мои исследования показали, что в силу сложившейся экономической ситуации банки обычно требовали от покупателей только уплаты первого взноса в размере 10 процентов. Я использовал оценочную стоимость в качестве финансового рычага. Вот как в банке, куда я обратился, посмотрели на цифры. На основании цены в 266 тысяч долларов они рассчитали 10 процентов — 26 тысяч долларов первого взноса. Однако эти 26 тысяч долларов существовали только на бумаге.
Но затем мое внимание привлекла другая деталь. Если первый взнос составлял 10 процентов, то я должен был оплатить частную страховку ипотеки, то есть, дополнительную страховку, которая помогает банку продать ипотечный кредит другому банку. Однако 120 долларов в месяц такой страховки казались мне деньгами, выброшенными на ветер. Приняв решение уклониться от этого платежа, я нашел способ выплатить первый взнос в размере 20 процентов. Я уговорил продавца предоставить мне ссуду под вторую ипотечную закладную. Он согласился дать ссуду под 10 процентов, и проблема с частной страховкой ипотеки исчезла.
В поисках самых лучших условий в течение месяца я встретился с представителями пяти банков. Все, с кем мне пришлось разговаривать, отнеслись ко мне внимательно, но один выразил большую, чем другие, готовность сделать все, что было нужно для получения кредита. Каждому из них я представлял кипы финансовых отчетов и прочих бумаг, но только этот человек ободрил меня — в тот момент мне было 20 лет — и помог пройти все этапы процедуры оформления кредита. В моем случае процедура включала получение от страховой компании специальных разрешений, связанных с ограниченностью моих доходов. Я получил регулируемый ипотечный кредит со ставкой 6,375 процентов в течение первых пяти лет. Это означает, что по истечении пяти лет ставка может возрасти или понизиться в зависимости от ситуации на рынке. Ежемесячные выплаты по кредиту составили 1300 долларов. (Меня больше устроил бы стандартный кредит на 30 лет с фиксированной низкой ставкой на весь срок кредита, но этот вариант был единственным, на который я имел право. Если через пять лет процентная ставка возрастет, у меня будет возможность рефинансировать кредит.)
Я попросил своего друга Дэвида Хоусэя помочь мне проанализировать финансовые показатели. Если бы я жил в одной из квартир, то мне пришлось бы платить около 200 долларов в месяц, чтобы покрыть все расходы. Вот наши расчеты расходов:
$1300 первая закладная
$189 вторая закладная
$262 налоги
$1751 выплаты по закладным и уплата налогов
Расходы включали:
Комиссия за управление: $108 (6 % от $1800, если я буду жить в одной из квартир за $200 в месяц)
Расходы на уход за газоном или уборку снега (в зависимости от сезона)
Страховка (недвижимости): около $50
Незначительные расходы на электричество
Рентный доход: $1800
$1751 выплаты по закладным и уплата налогов
+ $200 расходы (комиссия за управление $108 + страховка и дополнительные расходы $92)
$1951 (плюс или минус $100, в зависимости от выпавшего снега
- $1800 ренты
$151 выплаты из моего кармана — меньше, чем я платил за квартиру.
За 151 доллар в месяц я мог жить в роскошной квартире и владеть зданием. Это меня устраивало гораздо больше.
После того как я договорился о кредите, мне сообщили, что расходы на оформление составят около 6 тысяч долларов, то есть около 2 тысяч долларов из моего кармана плюс комиссионные банка в размере одного процента от суммы кредита, или 2600 долларов. Самое поразительное заключалось в том, что, когда дело дошло до оформления, мне пришлось заплатить всего 625 долларов. Похоже, что на продавца повесили гораздо больше налоговых обязательств, чем ему обещал кредитор при заключении сделки.
Срок первой выплаты по кредиту наступил через месяц после оформления покупки. Благодаря этому я получил 1800 долларов ренты, которые положил на свой банковский счет. Я берегу эти деньги на случай непредвиденных ремонтных работ и для покрытия убытков на случай, если квартиры будут пустовать.
После окончания колледжа я выеду из дома и сдам свою квартиру наверху за 625 долларов. Тогда мой пассивный доход возрастет до 440 долларов в месяц. Посмотрите на раскладку:
$595 за нижнюю квартиру + $25 вода + плата за домашних животных (при наличии таковых)[8]
$595 за нижнюю квартиру + $25 вода + плата за домашних животных (при наличии таковых)
$625 за верхнюю квартиру + $25 вода + плата за домашних животных (при наличии таковых)
$625 за верхнюю квартиру + $25 вода + плата за домашних животных (при наличии таковых)
$2540 ренты — комиссия за управление (6 % от этой суммы) = $152,40
— $2100 выплаты по закладным, расходы (плюс или минус $ 100, в зависимости от количества выпавшего снега)
$440 ежемесячный пассивный доход
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($440 × 12): $5280
÷
Капитал, вложенный в собственность $625
