Многие торговые ряды того времени не ремонтировались и просто утратили расположение владельцев собственности и застройщиков, у которых практически не было стимула ими заниматься. Одна из причин заключалась в том, что маленькие предприятия — от косметических салонов и кабинетов татуажа до торговых точек, продающих все товары за 99 центов, и химчисток — заняли там все площади. Некоторые из них были надежными местными компаниями, тогда как другие из-за недостатка финансирования закрывались так же быстро, как и открывались.
Однако отлив сменился приливом, и «длинные» торговые центры, которые обычно считали не лучшим местом для размещения магазинов, пользуются спросом и возрождаются в пригородах. Во-первых, торговые пассажи больше не удовлетворяют тех многочисленных покупателей, которые не хотят тратить уйму времени на походы в такие мегацентры. Небольшие магазины также покидают их в силу того, что поток посетителей там меньше, арендная плата растет, и имеет место конкуренция со стороны розничных предприятий. Wal-Mart — это не только магазин, торгующий бакалейными товарами. Это серьезный конкурент в области торговли электроникой, обувью, ювелирными изделиями, мебелью, фармацевтической продукцией, канцелярскими товарами и выполнения фотолабораторных работ — небольшие компании, занимающиеся этими же видами бизнеса, становятся первыми жертвами, когда суперцентр Wal-Mart въезжает в это же здание [2].
Демонстрируйте свою стабильность
В некотором отношении стратегия в области недвижимости, используемая компанией Trader Joe’s в течение долгого времени, предоставляет следующее преимущество: основное внимание концентрируется на тех близлежащих торговых центрах, которые обычно расположены на главных улицах между жилыми кварталами с хорошо развитой инфраструктурой. Это позволяет магазинам, расположенным в местах с достаточной плотностью населения, развивать хорошую базу продаж, несмотря на то что они находятся в более старых и дешевых центрах, которые часто слишком малы, чтобы привлечь крупных серьезных арендаторов, таких как супермаркеты или аптеки. Супермаркеты и другие продуктовые магазины всегда были более желанными арендаторами для владельцев собственности и застройщиков, которые понимают, что они способствуют притоку покупателей и обычно хотят заключать долгосрочные договоры. Благодаря этому супермаркеты традиционно снимают помещения по самой низкой цене в любом здании.
Это, несомненно, было правдой во время экономического спада 2000-2001 годов, когда региональные торговые центры (или «сильные центры») испытывали трудности, и супермаркеты и аптеки по-прежнему активно занимались поиском новых площадей. Компания Trader Joe’s использовала этот факт с выгодой для себя и заключила долгосрочные договоры найма по очень разумным ценам — 15 долл, за квадратный фут[56] или меньше — и получила дополнительные выгодные скидки.
Trader Joe’s может по-прежнему выбирать лучшее из всего, что имеется в наличии, когда дело касается площадей в этих местах. Однако следует отметить, что в настоящий момент благоприятные условия финансирования и выгодные процентные ставки заставляют собственников недвижимости реконструировать торговые центры, некоторым из которых уже более 30 лет. Причиной тому, конечно же, является желание привлечь известных арендаторов благоприятными арендными ставками. Когда старый местный торговый центр модернизируется, арендная ставка может вырасти на 20-40 %. Собственно, некоторые аналитики бизнеса в сфере недвижимости говорят, что сеть Trader Joe’s может в будущем не найти такого количества помещений, как когда-то, по тем ценам, которые эта компания платила раньше.
Другие обозреватели отрасли отмечают, что эта сеть часто занимает заброшенные помещения старых, вытянутых в длину торговых центров, где землевладельцы более чем рады снизить стоимость аренды, в особенности для престижных клиентов, которые привлекут поток посетителей к объекту. В силу этого арендная плата должна быть выгодной для этой сети. Фактически 15 долл, за квадратный фут — это, возможно, не так уж необычно. Некоторые помещения обходятся сети всего в 10 долл, за квадратный фут[57], причем владельцы недвижимости восполняют потери за счет менее важных в тактическом отношении магазинов.
«Я не сомневаюсь, что они обсудили некоторые выгодные сделки и были весьма успешны в операциях с недвижимостью, — утверждает Скотт Мулдавин (Scott Muldavin), президент компании Muldavin занимающейся застройкой и инвестициями в недвижимость в Сан Рафаэле, штат Калифорния. — В общем, основная сложность для розничной торговли продовольственными товарами — защититься от Wal-Mart. Таким образом, в то время как основные сети супермаркетов воюют друг с другом и Wal-Mart, сеть Trader Joe’s может выехать из традиционного ориентированного на торговлю бакалеиными товарами торгового центра и сконцентрировать свое внимание на меньших помещениях, которые не представляют интереса для остальных».
Как уже отмечалось, Trader Joe’s — это стабильный арендатор в неустойчивой группе небольших компаний, таких как химчистки и видеомагазины. Фактически эта сеть становится крепкой опорой для некрупных торговых центров и привлекает туда другие известные розничные предприятия. «У них отличные финансовые показатели, и они были бы желанным трофеем для любых владельце в недвижимости», — добавил Мулдавин. Даже если сеть столкнется с несколько более жесткой конкуренцией за лучшие помещения для своих магазинов, сумма арендной платы не столь уж важна. Она может себе позволить заплатить больше в случае необходимости, в особенности там, где продаются высокодоходные товары, например вино. Обычно арендная плата составляет приблизительно 10 % от всех текущих расходов компании. Лишние 3 долл, за квадратный фут — не слишком серьезная проблема, если речь идет об увеличении объема продаж.
Недавно сеть Trader Joe’s расширила свою политику в области недвижимости. Помимо городских районов и второстепенных помещений или помещений класса «В» в старых вытянутых в длину торговых центрах, эта компания сейчас открывает магазины в среднего уровня районных торговых центрах площадью 300-400 тыс. квадратных футов[58], которые могли бы стать местом расположения небольшого Wal-Mart или другого магазина, торгующего по сниженным ценам. В качестве примера можно привести магазин в Эмервиле, штат Калифорния. Бывший когда-то огромной промышленной зоной, в наши дни этот город, находящийся у подножия моста через залив Сан-Франциско, является пристанищем для самых разнообразных слоев населения, отличающегося предприимчивостью, а также для целого ряда высокотехнологичных компаний, таких как студии Pixar Animation. Торговый пассаж в этом городе работает чрезвычайно успешно и отводит важнейшую роль нескольким магазинам одежды, спортивных товаров и некоторым другим розничным компаниям. Магазин Trader Joe’s находится на выходе с автостоянки. Его наличие представляет выгоду для самого комплекса и исключительно успешную торговую точку для компании.
Другой чрезвычайно выгодный вариант расположения магазина — в районе чикагского парка Линкольна, который один бизнес-аналитик назвал «эпицентром» сети Trader Joe’s. Плотность населения близлежащих кварталов высока, их жители — люди образованные и богатые, то есть там есть все, о чем сеть может мечтать. Компания решила занять площади на втором этаже этого здания вытянутой формы, но даже несмотря на имеющийся гараж для парковки, доступ в магазин затруднен. Это — классический пример параметров, по которым Trader Joe’s подбирает недвижимость, причем в этом случае компании нет необходимости платить за помещение на первом этаже.
