средневзвешенной цены в квартирах данного класса в данном жилом массиве. Обычно, это происходит не сразу после сдачи, а после благоустройства территории и заселения большей части квартир. Т.е. исходите из того, что средневзвешенная цена обычно достигается через 4 года после начала строительства объекта (обычно 2-2,5 года строительный цикл и 1-1,5 благоустройство). Делайте выборку домов соответствующего класса в выбранном жилом массиве, уточняйте средневзвешенную цену квадратного метра и исходите из неё;
Наблюдайте за динамикой роста цен – как правило, цены не растут линейно в течение срока строительства. При обычной длительности строительного цикла в 2 – 2,5 года обычно наблюдается быстрый рост при открытии продаж и за 4-5 месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию.
С осторожностью относитесь к проектам, которые Застройщик строит в нехарактерном для него классе. К примеру, если Застройщик всё время строил объекты эконом-класса, то его новый проект бизнес-класса может столкнуться с большими сложностями в реализации;
Пытайтесь оценить ёмкость спроса в данном жилом массиве. В случае строительства нескольких объектов одновременно, к моменту сдачи домов в эксплуатацию Вы можете оказаться в ситуации отсутствия спроса.
Смотрите динамику продаж квартир в жилом комплексе. Если она невысокая – это должно Вас насторожить.
Используйте доходный способ при оценке – смотрите обычную ставку аренды в этом жилом массиве и делайте предположение о том по какой цене сможете сдавать свою квартиру. Если срок окупаемости получается выше, чем в существующем жилфонде – ищите другие варианты;
Помним, что доход смижет появится только после продажи объекта недвижимости. Поэтому при покупке, мы сразу формируем портрет потенциального покупателя и ищем ответы на вопросы:
Кому Вы планируете продать данный объект недвижимости?
В чём его преимущества для этого клиента?
Когда Вы планируете продать?
Вы планируете продать по уступке к ДДУ или дождаться собственности?
В случае, если Вы планируете дождаться собственности, планируете ли Вы делать ремонт в квартире или продавать её «в бетоне»?
По какой цене планируете продать? На какой годовой доход рассчитываете?
Какие Ваши шаги, если расчет окажется ошибочным и квартира не вырастет в цене? Продадите и зафиксируете убыток? Сделаете ремонт и начнете сдавать в аренду?
Сравнение квартиры в новостройке и вторичном жилом фонде
При сравнении квартир в новостройке и вторичке всегда возникают сложности адекватной оценки. Применяйте несколько простых правил для оценки «справедливой цены»:
Правильная классификация объекта. Новостройку позиционируют как «бизнес-класс», но она расположена в непрестижном районе третьей зоны, рядом с жд путями и промзоной. 25% представленных в новостройке помещений – студии небольших площадей, на площадке 12 квартир, высота потолков 2,8 метра. Несмотря на заявленный застройщиком «бизнес-класс», корректно оценивать данную новостройку как «комфорт» и искать объекты-аналоги именно этого класса.
Приведение к единой базе. Всегда считайте либо все объекты сравнения «с ремонтом», либо «в бетоне». Так как ремонт изменяемый признак, проще считать квартиру «в бетоне». Для приведения к общей базе, квартиры во вторичке дисконтируют на стоимость ремонта. Очень приблизительно в ценах 2020 года:
Эконом – 20 000
Комфорт – 30 000
Комфорт+ и Бизнес – 50 000
Премиальная недвижимость – всегда индивидуально.
Т.е. квартира 50 кв.м в доме бизнес-класса с ремонтом (чистовая отделка + сантехника, без мебели) должна стоить на 2,5 миллиона дороже, чем квартира в этом же доме «в бетоне».
Обратное дисконтирование. Главным принципом оценки является принцип замещения. Сколько денег Вы могли бы заработать, если бы не купили квартиру в новостройке, а положили деньги на депозит? Вы принимаете решение о покупке квартиры в новостройке в декабре 2020 г. Квартира будет Вам передана в декабре 2022. Сразу после покупки Вы планируете ее продать. Положив деньги в банк, вы бы за это время заработали 11% (при средней ставке банковского депозита 5,5%). Соответственно, в случае, если стоимость квартиры вырастет менее чем на 11% – она Вам менее интересна, чем банковский депозит. На самом деле, для равной доходности рост должен быть выше 11%, так как при перепродаже Вы должны будете заплатить НДФЛ 13% с разницы цены покупки и цены продажи, а также потратить определенную сумму на рекламу и услуги юриста/риэлтора.
Проверка доходным методом оценки. При выборе между «вторичкой» и новостройкой также учитывайте то, что «вторичка» сразу может приносить арендный доход, а по новостройке мы можем рассчитывать только на рост стоимости актива. Пример: вы выбираете между квартирой с ремонтом в доме 2005 года и покупкой квартиры в новостройке. Обе квартиры – класса «комфорт» площадью 50 кв.м. Стоимость первой квартиры 15 000 000 рублей. Она сдаётся в аренду за 50 000 в месяц. Стоимость второй – 12 000 000 со сроком сдачи через 2 года. Инвестиции – на 5 лет, через пять лет квартира будет продана. Какая квартира принесет больший доход в течение 5 лет? Первая квартира будет сдаваться все 5 лет (60 месяцев) и принесет дополнительный доход в размере 3 млн за счет арендного потока. Для того, чтобы сдавать вторую квартиру в аренду, Вам будет необходимо сделать ремонт стоимостью 1 500 000 рублей. Вторая квартира будет сдана в аренду через 2 года 3 месяца (2 года до сдачи дома в эксплуатацию и 3 месяца на ремонт) и будет сдаваться 33 месяца по 50 000 рублей. Через 5 лет обе квартиры могут быть проданы за 18 млн. Инвестиционный доход по первой квартире составляет 6 000 000 рублей (3 млн – доход от аренды и 3 млн от увеличения стоимости актива) или 8% годовых (40% за 5 лет). Инвестиционный доход по второй квартире составляет 6 150 000 рублей (1 650 000 доход от аренды и 4 500 000 увеличение стоимости актива) или 9,5% (47,3% за 5 лет). Вывод – в данной ситуации покупка второй квартиры интереснее.
Дорогие друзья, благодарю Вас за интерес. В последней части книги, Вы найдете таблицы и приложения, которые будут полезны при подборе недвижимости:
Инвестиционная привлекательность основных типовых серий
Распространение основных типовых серий
Квартирография основных типовых серий
Список основных застройщиков Москвы с реализованными и строящимися проектами
Список застройщиков, прекративших свою деятельность
Приложение №3 – инвестиционная привлекательность основных типовых серий
Серия/Тип Годы строительства Класс Материал Привлекательность
II-03 (САКБ) Сталинки 1951-1960 эконом кирпичный С
II-01 Сталинки 1952-1959 эконом кирпичный С
II-02 Сталинки 1952-1958 комфорт кирпичный В
II-04 Сталинки 1954-1960 эконом блочный С
II-05 Сталинки 1954-1959 эконом блочный С
МГ-1, МГ-2 Сталинки 1955-1960 эконом кирпичный С
II-14 Сталинки 1956-1964 эконом кирпичный С
СМ-6 Сталинки 1957-1963 комфорт кирпичный В
II-08 Сталинки 1957-1962 комфорт кирпичный В
I-515/9М Хрущёвки/Брежневки 1957-1976 эконом панельный C
II-18/9 Хрущёвки/Брежневки 1958-1968 эконом блочный С
II-18/12 Брежневки 1962-1972 эконом блочный С
II-57 Брежневки 1963-1970 эконом панельный D
1МГ-600 Брежневки 1964-1967 эконом панельный С
1МГ-601 Брежневки 1965-1975 эконом панельный С
II-49 Брежневки 1965-1985 эконом панельный D
II-29 Брежневки 1965-1971 эконом кирпичный С
Башня Вулыха Брежневки 1967-1986 комфорт кирпичный В
II-68 Брежневки 1970-1999 эконом панельно-блочный С
И-209А Брежневки 1970-1980 эконом блочный С
П-30 / П-31 Брежневки 1971-2005 эконом панельный С
П-46 / П-47 Брежневки 1971-1998 эконом панельный С
II-67 (Смирновская, Тишинская, Москворецкая) Брежневки 1972-1991 комфорт кирпичный В
П-4 Брежневки 1973-1980 эконом панельный С
П-42 Брежневки 1974-1979 эконом панельный С
И-521А Брежневки 1974-1994 эконом панельный С
П-3 Брежневки 1975-1998 эконом панельный С
П-44 Брежневки 1978-2001 эконом панельный С
П-55 Брежневки 1978-2002 эконом панельный С
КОПЭ-80,85,87 Брежневки 1980-1994 эконом панельный В
И-700 / И-700А Брежневки 1980-1990 эконом панельно-блочный С
П-22 Брежневки 1982-1987 эконом панельный С
И-1414 Лужковский 1990-1999 комфорт безригельный каркас В
Бекерон Лужковский 1994-2003 комфорт панельный B
Призма (И-1630) Лужковский 1994-2008 комфорт каркасно-кирпичный В
П-46М Лужковский 1994-2014 эконом панельный С
ПД-4 Лужковский 1995-2008 комфорт панельный В
Колос (И-1279) Лужковский 1996-2002 эконом сборный монолит С
Айсберг Лужковский 1996-2015 комфорт панельно-монолитный В
П-111М Лужковский 1996-2015 эконом панельный В
П-44М Лужковский 1997-2000 эконом панельный В
П-55М Лужковский 1997-2008 эконом панельный В
П-3М Лужковский 1997-2015 эконом панельный В
П-44Т Лужковский 1997-2016 комфорт панельный В
И-1723 Лужковский 1999-2015 Комфорт панельный В
КОПЭ 2000 Лужковский 2000-2014 комфорт панельный В
ПБ-02 Лужковский 2000-2015 эконом панельно-блочный С
И-155 Лужковский 2001-2015 эконом панельный В
ИП-46С Лужковский 2001-2015 эконом панельный B
П-44ТМ / П44-ТМ/25 Лужковский 2002-2015 комфорт панельный В
КОПЭ-М Лужковский 2003-2014 комфорт панельный В
ГМС-1
