В общем случае имущественным комплексом является набор активов, объединенных между собой единым производственным циклом и зарегистрированных как единый объект недвижимого имущества. Факт государственной регистрации отличает имущественный комплекс от производственного комплекса как совокупности активов, объединенных только по технологическому принципу.
Принципиальным моментом для залоговой службы является обязательность указания на оборотной стороне Свидетельства о государственной регистрации права собственности состава имущественного комплекса согласно Приказу Министерства юстиции РФ № 16 от 04.03.2005. При отсутствии указания четкого состава имущественного комплекса в свидетельстве не ясен предмет залога, и возникает риск неверной оценки стоимости обеспечения.
Стоимость имущественного комплекса можно определять не только как сумму стоимостей отдельных зданий и сооружений, но и через стоимость бизнеса предприятия. В этом случае из стоимости бизнеса вычитается стоимость оборотных активов и разделов внеоборотных активов, не включенных в состав имущественного комплекса согласно свидетельству на право собственности.
Как правило, в состав имущественного комплекса включают набор зданий и сооружений. Но для целей залога оптимально обременение всех активов, участвующих в производственном цикле, даже если они не входят в состав имущественного комплекса.
При организации работ по залогу производственных и имущественных комплексов запрашивается генеральный план предприятия. В ходе осмотра производственной площадки пошагово отмечают все активы, задействованные в технологическом цикле. Состав имущества предприятия уточняют по расшифровкам статей I и II разделов баланса.
Согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 при залоге имущественного комплекса должны соблюдаться следующие условия:
• получено согласие собственника или уполномоченного им органа;
• определен состав имущества на основе полной инвентаризации;
• выполнено заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию;
• акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества должны являться обязательными приложениями к договору об ипотеке.
Ст. 70–71 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяют обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия:
• кредитный продукт должен составлять не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию;
• срок кредитного продукта должен быть не менее 1 (одного) года[53].
Особенности и риски
1. Скрытые имущественные комплексы.
Примером «скрытых» имущественных комплексов является залог АЗС, морских и речных судов, элеваторов и т. д. По сути это «сложные вещи», согласно ст. 134 ГК РФ (часть I).
Особенность залога подобных объектов в том, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности могут быть зафиксированы только здания/сооружения. Соответственно, в экспертном заключении залоговой службы, а впоследствии и в договоре об ипотеке оборудование, относящееся к объекту, отсутствует. При этом определяемая стоимость объекта включает как стоимость зданий/сооружений, так и стоимость оборудования.
Для исключения риска оспаривания структуры заложенного имущества необходимо на этапе залоговой экспертизы определить фактический состав[54] «сложной вещи». Каждую единицу оборудования оценивают сравнительным подходом и вычитают сумму полученных стоимостей из общей стоимости объекта. Оставшуюся стоимость распределяют по объектам недвижимого имущества пропорционально площади или балансовой стоимости. Результат оформляют в виде приложений к договорам залога: 1) здания/сооружения и земельного участка; 2) оборудования.
2. Залог части имущественного комплекса.
Ст. 132 ГК РФ (часть I) предусматривает возможность купли-продажи/залога как предприятия в целом, так и его части. Однако с точки зрения ликвидности предмета залога и исключения возможности оспаривания ипотеки части имущественного комплекса рекомендуется выдел в натуре (исключение из состава ИК) объектов недвижимости, являющихся частью имущественного комплекса. При этом объекты, выделенные в натуре, должны быть исключены из состава имущественного комплекса.
3. Актуализация состава имущественного комплекса.
Существует банковская практика выдачи кредитных продуктов под залог недвижимого имущества по факту предоставления расписки о принятии документов на регистрацию в Росреестр. В случае залога имущественных комплексов подобная схема при отсутствии актуализированной выписки из ЕГРП несет риск утраты обеспечения. Если собственником при выделе в натуре объекта из состава имущественного комплекса одновременно не подано заявление на актуализацию свидетельства на имущественный комплекс, возможна неверная оценка состава комплекса.
1.4.2. Общие риски и особенности залога транспортных средств и оборудования
Автомобили и самоходные машины
Государственную регистрацию транспортных средств на территории РФ в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 938 от 12.08.1994 осуществляют:
1) – транспортные средства с максимальной конструктивной скоростью более 50 км/ч и прицепы к ним, предназначенные для движения по дорогам общего пользования: Государственная инспекция безопасности дорожного движения МВД РФ; www.gibdd.ru;
2) – тракторы, самоходные дорожно-строительные и иные машины, а также прицепы к ним, включая автомототранспортные средства с максимальной конструктивной скоростью 50 км/ч и менее, а также не предназначенные для движения по дорогам общего пользования: Органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин (Гостехнадзор). Спецгостехнадзор ОАТИ Москвы – http://sgtn.mos.ru.
Бизнес-модели банков различны. В зависимости от стоимости заемных ресурсов для банка, приемлемости риск-факторов и степени клиентоориентированности формируется кредитная политика, потребности которой должны учитываться залоговой службой. Так, в ряде банков блок документов, указанных в табл. 1.32, не запрашивается при залоге транспортных средств. В банках с агрессивной кредитной политикой из документов, приведенных в табл. 1.32–1.33, запрашиваются только ПТС/ПСМ.
