остаться ни с чем.
Это не относится к женам фермеров. Законодательно определено, что на супругу сельскохозяйственных рабочих распространяются те же льготы, что и на самих сельхозрабочих. Такие правила во Франции, Бельгии, Германии. Теоретически весь Европейский Союз имеет одинаковые нормы относительно сельского хозяйства, но я бы посоветовалась обязательно с юристами в вашей местности, так как обязательно есть еще нормы местного права или особые указы времен Средневековья, которые никак не отменить. Достаточно вас задекларировать как супругу – тогда вы автоматически получаете и льготный пенсионный стаж, и заработную плату вы можете себе начислять наравне с мужем, это не нужно предусматривать брачным договором. Но нужно сразу узнать, как супруг будет начислять и выплачивать вам вашу заработную плату. Естественно, в случае развода стаж никуда не денется, вы имеете право на компенсацию. Сами решите, что лучше: кусок земли или деньги. Но заранее договоритесь и внесите это в договор.
В договор вы можете внести всё что угодно. У вас будут свои пункты, свои вопросы; есть варианты, которые традиционно предлагаются нотариусами. Я бы определила два основных момента:
Жилье.
Всё, что вы думаете об аренде жилья, всё, что вы об этом знали, – забудьте. Я никак не могу внушить девушкам-россиянкам, приезжающим учиться во Францию, что арендовать жилье у них не получится. Мне не верят. С покупкой жилья тоже не всё просто. Забудьте всё, что вы знали об аренде и продаже недвижимости в России. В Европе по-другому.
Деятельность всех агентств недвижимости очень четко и строго регламентирована. Во Франции она регламентируется законом от 1918 года. Существует электронная программа: все агентства выставляют на продажу все, что у них имеется, с указанием максимально возможной информации; первым загружается фото, а потом остальное. Также в момент загрузки информации определяются автоматически агентство и риелтор, который ведет продажу. Программа составлена так, что данную информацию читают все риелторы, префектура, жандармерия, фискалы, местные власти и издательства всех журналов, публикующих информацию о продаже-аренде недвижимости. Очень удобно: не нужно подавать каждую неделю рекламу, это делается само собой, вся информация постоянно на глазах у рекламщиков, включая координаты объектов. И никого это не смущает. «Увести» клиента нереально. В договоре купли-продажи агентство недвижимости является стороной. Указывается, согласно какому мандату проводилась продажа, сколько агентство заработало по сделке, производится госрегистрация права собственности согласно договору, и о работе агентства всё известно; кроме того, сведения идут в фискальные структуры – все, какие есть в природе, и с этого заплатят большие налоги. Ситуаций, когда один риелтор выставил на продажу, а другой нашел покупателя и заработал деньги, которые трудно посчитать, во Франции невозможна.
Здесь это обычная работа, и «подняться» на одной сделке сложно, даже если продал замок за 10 миллионов евро. Прибавить от себя ничего не получится, и утаить деньги также – ни от покупателя, ни от государства – нереально: цена официальная, от нее платится 7 % на услуги нотариуса; откуда и какая цифра в договоре возникла, придется объяснять везде. С гонорара платится 35 % налог от агентства, плюс продавец заплатит 35 % от суммы сделки, если не покупает одновременно другое жилье. С другой стороны, все риелторы имеют минимум заработной платы каждый месяц независимо от результата и от сделки еще 25 % от общей суммы гонорара агентства, указанного в договоре купли-продажи. С учетом того, что одна сделка идет не менее 3 месяцев, получается, что риелтор работает сам на себя. Директору нужно тоже очень активно работать, чтобы агентству не уйти в минус. За сделками следят все кто ни попадя и очень легко и просто сажают в тюрьму даже после 10 лет со дня совершения сделки, если окажется, что кто-то что-то не то сделал.
Во Франции понятия «предварительный договор купли-продажи» не существует. Подписанный мандат с указанием цены является офертой. Покупателю необходимо сделать акцепт: написать заявление о принятии оферты, и в соответствии с правилами 1918 года предварительный договор заключен. Ни цена, ни условия даже по соглашению сторон изменены быть не могут. Если что-то меняется, расторгается оферта, и объект проходит заново всю процедуру, заносится в компьютер, пишется новый мандат. Если что-то не понравится префекту, он может наложить арест на сделку. То есть уйти от цены и уплаты налогов – себе дороже. При принятии акцепта на счет нотариуса по месту нахождения объекта недвижимости зачисляется 10 % от стоимости объекта. Это гарантия того, что в случае незаключения договора свои 7 % нотариус заберет в любом случае, плюс найдутся расходы на оставшиеся 3 %.
Если продавец отказывается от продажи, он выплачивает 10 % нотариусу сам, а нотариус возвращает деньги горе-покупателю. Так что всё очень серьезно и дорого. Если отказался покупатель, продавцу выгоды нет никакой. Нотариус в любом случае заработал. В свою очередь, нотариус несет весь риск госрегистрации сделки и проводит всё сам. Сам проверяет документы на их подлинность и достоверность, причем делает это даже в случае, если акцепт отклонен – на случай выявления возможности наличия криминальной причины несовершения сделки. И в любом случае напишет рапорт в префектуру. На всякий случай.
После принятия акцепта начинается второй этап работы риелтора. Здесь многое похоже на нашу работу. Во-первых, проводится экспертиза продаваемого помещения. Экспертизу проводит частная компания. Так называемого БТИ, то есть муниципального или государственного учреждения по технической инвентаризации недвижимости, во Франции не существует. Естественно, за сведения, указанные в техпаспорте, компания несет любую, в том числе и уголовную ответственность. Поэтому роются они везде, чтобы паспорт был, как говорится, лучше настоящего. Если не дай бог что-нибудь через сто лет упадет или отвалится и повлечет хоть какой-нибудь ущерб, а в паспорте на это не было своевременного указания, эксперта, долгой ему жизни, достанут даже ночью из постели.
Отдельного описания заслуживает санитарная экспертиза. Таковой в России не проводится, но процедура преинтересная. В соответствии с новыми санитарными нормами такая экспертиза проводится с целью понуждения собственников жилья организовывать канализационную систему в доме в соответствии с последними требованиями ЕС.
Допустим, если вы покупаете замок середины XII века, а канализация в нем сохранилась доисторическая – то есть в одной из башен с верхнего этажа какаем на нижний – новый собственник должен сделать выгребную яму и канализацию за свой счет. Если не сделает – ему просто не подключат воду, которая отключается, как только из дома выпишется предыдущий собственник. Сохранить подключение не удастся, это всё очень ловко продумано. И за каждое подключение нужно платить. То есть сохранил доисторическую канализацию – доисторически ходи за водой к колодцу. Свой колодец выкопать тоже
