Она, как я с восторгом могу сказать, была идеальной помесью зануды и сплетницы для того, чтобы поведать мне о долговой яме, в которой сидят люди Дарьена. Она рассказывала мне о том, что было для меня самым интересным: как многие из ее друзей и клиентов влезали во все большие долги, имея дорогие дома с еще более дорогой ипотекой. Они были богатыми, но не состоятельными людьми Дарьена.
Когда речь идет о задолженностях, провести тонкую зеленую линию просто, но оставаться на ее верной стороне не так легко. Состоятельные люди с умом пользуются кредитами, вкладывая их в бизнес или покупая что-то, что вырастет в цене, например, дома, которые обычно дорожают в долгосрочной перспективе. Богатые и бедные толпятся по другую сторону линии, влезая в слишком большие долги за вещи, которые им не нужны, которые они не могут себе позволить и которые будут только терять в цене: одежда, дорогие путешествия и обеды, шикарные автомобили, излишние кредиты на обучение по образовательной программе, которая не поможет найти работу, чтобы выплатить займы, и дома, слишком дорогие в сравнении с доходами их владельца.
Это происходило с Дарьеном точно так же, как происходит во многих других менее зажиточных городах. Когда выросли цены на недвижимость в нулевых, большие и прекрасные дома Дарьена также выросли в цене. Богатые люди Дарьена делали то же самое, что делали другие американцы: искали ипотеку, которая позволила бы им купить самый большой дом, который только можно. В Дарьене – подобно многим другим богатым городам, в которых премии были в 4, 5, 10 раз больше базовой шестизначной зарплаты, – люди покупали эти шикарные дома по ипотеке с регулируемой процентной ставкой и выплатой только процентов. Это приводило к тому, что ставка была фиксированной пять, семь или десять лет, и все это время люди платили только проценты. Когда этот период подходил к концу, процентная ставка обновлялась, и они начинали выплачивать основную сумму и проценты, как по обычной ипотеке. Этот момент тогда был как гром среди ясного неба для тех людей, чьи выплаты должны были вот-вот значительно увеличиться. Они не думали, что это произойдет: цены на дома должны расти, чтобы люди могли изменять условия займа или лучше купить дом побольше в более благоприятном районе этого идеального города. Если у них оставался собственный капитал домовладельца, они могли потратить его на приятное путешествие в Тёркс и Кайкос, как если бы они нашли деньги.
Бруно отметила, что, когда богатые Дарьена брали ипотечные кредиты, это казалось рациональным. Люди могли приобретать дома большего размера, чем если бы они брали традиционный заем на 30 лет, или они могли надеяться, что они будут платить проценты только до тех пор, пока они не решат проблемы с деньгами, поскольку премии начисляются только раз в году. Но даже это – с таким размером премии, который определяет босс или, того хуже, целый комитет боссов, – располагает людей на худшей стороне от тонкой зеленой линии. Они примитивно предполагали, что справятся с выплатой долга за дом. Затем экономическая ситуация поменялась, и их ожидания уже не соответствовали реальности. Большинство ипотечных брокеров не предвидели крах цен на недвижимость, и они точно не предполагали, что его усугубит затянувшаяся рецессия, которая подкосит благосостояние высокооплачиваемых финансистов, живущих в местах вроде Дарьена, точно так же, как она повлияет на работников с почасовой оплатой в компаниях с высоким участием потребителей. Но когда две эти силы объединились, задолженность по кредиту стала тяжелым бременем. Дом стоимостью в $3 миллиона и кредитом в $2,4 миллиона теперь стоил $2,1 миллиона, что означало, что теперь он был невыгодным активом, подобно многим другим домам в Америке. Теперь, когда срок выплаты процентов подходил к концу, владелец должен был выплачивать гораздо более высокую сумму по ипотеке или где-то найти $500 000, чтобы иметь достаточно собственных средств в доме, чтобы его рефинансировать. Если вы заработали достаточно денег, чтобы получить ипотеку на трехмиллионый дом, то может показаться, что это не проблема. Но это не соответствует действительности.
Бруно знала людей, которые зарабатывали $2 миллиона в год много лет подряд, откладывая совсем немного, если откладывая вообще. Их дом был не инвестицией, он был частью затрат на их стиль жизни. Чтобы оплачивать все такие затраты, люди получали заем под залог их акций или других инвестиций, которые они не собирались продавать, чтобы набрать сумму на погашение первого взноса. Выплата только процентов по ипотеке высвобождала средства на покупку новой яхты, пары новых роскошных автомобилей, членства в загородном и яхт-клубе, обучения в частной школе или по крайней мере частных преподавателей, а затем платы за обучение в колледже для трех, четырех, пяти детей плюс ежегодные взносы в фонды сбора средств школы. Премию можно было потратить на первый взнос на второй дом на далеком лыжном курорте, плюс на пару недель отпуска. Поскольку $2 миллиона превращаются в $1,2 за вычетом налогов, эти дополнительные траты на стиль жизни выкачивали значительную часть средств, а иногда даже увеличивали задолженность. Проценты по кредиту в $2,4 миллиона со ставкой в 5,5 % составляли $132 000 в год. Но они предполагали – наивно предполагали, – что они выплатят долг со следующей, еще большей премии. Но этого не происходило.
«Статус для вас важнее, – говорила Бруно. – Вам нужно было заплатить за членство в загородном клубе в первую очередь, потому что, если у вас его не будет, вас не наймут, когда вы потеряете свою предыдущую работу. Но теперь у людей просто нет денег, чтобы рефинансировать эти ипотечные кредиты».
Я посчитал ее объяснение внутренних механизмов Дарьена одновременно обнадеживающим и угнетающим. Обнадеживающим потому, что ее истории об этих людях показывали, что богатые люди Дарьена не сильно отличались от всех остальных, кто погряз в долгах. Угнетающим – ну, они не сильно отличались от остальных людей, кто мечтал с пользой потратить заработанные деньги. И все же я спросил Бруно, почему ее друзья не хотят жить в меньшем доме, который они могли бы себе позволить, или даже иметь его в собственности. Кажется, они не собираются въезжать в него со всеми своими дальними родственниками. Бруно удивленно посмотрела на меня. «От вас ждут, что вы будете занимать более заметное место в обществе, – сказала она, будто я спросил Найджела Тафнела, почему его усилитель дошел до отметки в 11, хотя мог бы дойти до 10. – Если вы не улучшаете качество жизни, то вы не успешны. И вам нужно показывать, что вы успешны, чтобы улучшать качество жизни».
Было бы легко считать Дарьен чем-то необычным. Например, он уникален во многом: в богатстве его жителей, достижениях и стремлениях их детей. Также был уникален их подход к управлению долгом, который основывался не столько на тонкой зеленой линии между богатством и состоятельностью, сколько на мнимой линии между платежеспособностью и банкротством. Но у меня другой взгляд: богачи Дарьена – в их роскошных особняках; новых, чистых автомобилях класса люкс; одежде, названной в честь людей вроде Питера Миллара и Лилли Пулитзер, – ничем не отличаются от бедных рабочих, купивших слишком дорогой дом, потерявших его, а затем получивших тонну критики за то, что они приняли неверное решение. В то время как некоторые из людей Дарьена могли иметь обоснованные ожидания насчет того, что их премии будут оставаться на том же уровне или даже расти, в большинстве своем они были иррациональны. Им следовало бы провести какое-то время со Стивом Л., членом Tiger 21, сказавшим мне, что наше видение будущего не соответствует тому, как мы живем сейчас. Мы тратим слишком много, чтобы иметь возможность жить той жизнью, которую мы ожидаем, даже несмотря на то что мы можем не находиться в финансовой опасности сейчас. Это заявление было куда более универсальным, чем он представлял.
