Первая мысль, которая пришла мне в голову, – потенциальный риск. Поскольку в здании был всего один арендатор, то все наши доходы от этой недвижимости зависели только от него. Таким образом, ключевым фактором успеха в данной ситуации является, как это нетрудно понять, надежность арендатора. Наш доход, да и ценность недвижимости в целом зависят от способности этого арендатора ежемесячно платить за аренду. Вывод очевиден: если все здание целиком сдается одному-единственному арендатору, то это должна быть финансово сильная фирма с крепким тылом. Другими словами, «Microsoft» – хороший арендатор, а вот насчет мастерской тети Марты по починке пишущих машинок могут возникать сомнения. Вам нужен первоклассный арендатор, потому что если он вдруг съедет из вашего дома, то вместе с ним уйдут и ваши доходы.
Один из способов защитить себя в ситуации, когда от вас уходит единственный арендатор, состоит в том, чтобы завести резервный счет. Каждый месяц на него отчисляется часть денежного потока от недвижимости. Чтобы спокойно спать по ночам, я рекомендую накопить на этом счете достаточно средств, чтобы в течение года, пока вы ищете себе нового хорошего арендатора, можно было оплачивать кредит и все прочие расходы, связанные с этой недвижимостью.
Хорошие и плохие стороны
Если у вас только один арендатор, то всегда возникает опасность, что он досрочно расторгнет договор аренды, и вы останетесь с пустым домом на руках и без дохода. Однако в данном случае обнаружился и еще один побочный риск, характерный именно для данной недвижимости. Прямо к аллее, где располагался фитнес-клуб, примыкал огороженный район, состоявший из богатых жилых домов. Обычно в этом нет ничего плохого, но в нашем случае существовало соглашение между владельцами здания и соседями. В нем говорилось, что любые изменения в здании требуют согласия соседей. Что это могло означать для нас? Предположим, фитнес-клуб решит уехать, и в этом случае соседи будут диктовать, что нам делать с нашей собственностью. Они будут решать, кому можно сдавать здание в аренду, а кому нет. Получается, что главными в этой ситуации оказываются соседи, а не собственники. Это было серьезное препятствие.
Разумеется, Мэтт полагал, что никакой проблемы здесь не возникнет, но у нас было другое мнение на этот счет. Если мы хотели всерьез заняться этой недвижимостью, то первым делом надо было пересмотреть условия соглашения.
С другой стороны, здание размещалось в прекрасном месте. В непосредственной близости находился престижный гольф-клуб, рядом проходила оживленная главная улица. Дом был совсем новый, и финансовые показатели на первый взгляд тоже внушали большие надежды. Если судить по цифрам, которые продемонстрировал нам Мэтт, недвижимость могла давать денежный поток в размере примерно 18 процентов.
Возьмите на заметку
Финансовые показатели, которые демонстрируют вам большинство брокеров, представляют собой не действительные, а прогнозируемые цифры. Они отражают лучший из возможных сценариев и приукрашивают истинную картину.
Мэтт провез нас по району, чтобы мы могли составить себе первое впечатление. Здесь вовсю строились новые дома, что являлось хорошим признаком. Мы взяли у Мэтта всю информацию, которой он располагал, и полетели домой в Финикс. В самолете мы обсуждали с Робертом все «за» и «против», основываясь на тех немногих сведениях, которые нам удалось собрать за такой короткий срок. К тому времени, как совершить посадку в Финиксе, мы уже решили, что сделаем владельцам недвижимости предложение о покупке.
На следующий день я позвонила Мэтту и сообщила о нашем решении. Мы вступили в контакт с собственниками и довольно быстро договорились о цене. Начался подготовительный период, в течение которого нам предстояло тщательно изучить недвижимость и убедиться, что мы получаем в собственность именно то, на что рассчитывали. Вот тут-то и начались проблемы.
С самого начала
Уже с первого взгляда было ясно, что с этой недвижимостью возникнут трудности. Во-первых, я живу в Финиксе, а фитнес-клуб находится в Майами. Это около трех тысяч километров – немалое расстояние. Здесь не сядешь за руль и не поедешь, чтобы посмотреть, как там поживает моя недвижимость. Если возникнет проблема, нужно будет садиться в самолет, тратить целый день на поездку, брать в Майами напрокат машину, оставаться ночевать в отеле, а потом еще целый день добираться до дома – долгое и дорогое удовольствие.
Во-вторых, это была моя первая недвижимость, сданная на условиях трижды чистой аренды. До этого в основном я владела жилыми домами. Теперь же мне предстояло иметь дело с чем-то совершенно незнакомым. Я тут же начала твердить себе, что не имею опыта в подобных сделках. И у меня тут же похолодели ноги: «А что, если я потеряю деньги? Вдруг я допущу ошибку? Знаю ли я, во что ввязываюсь?» Сомнения были очень вескими. И тут кто-то предложил: «А почему ты не наймешь юриста, чтобы он проверил соглашение?» «Действительно, – подумала я. – Это решит все мои проблемы». Мне порекомендовали одного юриста в Тусоне, и я наняла его.
