Глава 3. С чего начать
Вы уже сделали важную инвестицию в себя – приступили к изучению этой книги. Мне бы очень хотелось, чтобы вы научились применять получаемую информацию. Теория всегда должна переходить в практику, иначе она останется просто бесполезным знанием. Чтобы начать делать что-то по-настоящему новое и неизвестное, нужно подготовиться и действовать.
При изучении этой книги ваше развитие будет проходить в двух направлениях:
аналитическая работа – вы научитесь развивать особое мышление, которое даст вам возможность принимать аргументированные решения;
трансформация личности – новые знания и самостоятельная работа, которая поможет изменить ваше понимание и, как следствие, изменить вас самих.
Я неоднократно наблюдала, как начинающие инвесторы с энтузиазмом брались осваивать новые горизонты. И по их первым шагам я видела, что они действительно обладают большим потенциалом. Но со временем некоторые не могли поддерживать нужный темп, чтобы двигаться дальше. Причины были разные, у каждого свои.
И тем не менее, как я уже говорила раньше, инвестирование – это больше, чем профессия. Это определенное состояние, настрой, стиль жизни. Время от времени необходимо собираться с силами и пересматривать свои действия. И если вы почувствуете усталость, лучше дать себе передышку и переключиться на что-то другое, чем навсегда сойти с дистанции.
В самом начале пути многим из вас придется продолжать работать по найму и делать первые шаги в инвестировании в свободное время. Это сложно и требует силы воли, знания и уверенности, что все возможно. Поэтому не забывайте напоминать себе: что бы ни случилось, движение к цели остановить невозможно. Двигайтесь в своем темпе, главное – НЕ ОСТАНАВЛИВАЙТЕСЬ!
Если пред тобою великая цель, а возможности твои ограничены – все равно действуй; ибо только через действие могут возрасти твои возможности.
Шри Ауробиндо
Если у вас уже почесываются ладошки скорее начать действовать, хочу немного предостеречь вас перед стартом.
Ниже перечень основных ошибок начинающего инвестора, который я составила за годы своей деятельности. Я использовала не только личный опыт, но и опыт своих многочисленных учеников. На чем же спотыкаются больше всего?
Заблуждения начинающего инвестора
• Долг – это плохо.
• Надо скорее все выплатить.
• Надо купить что-то хорошее.
• Как люди будут там жить.
• Чтобы сдавать квартиру, нужен приличный ремонт.
• Покупать надо в хорошем районе.
Давайте разбирать по порядку.
Долг – это плохо, потому что банк берет высокий процент
Когда вы будете подбирать объект недвижимости, вас прежде всего должен волновать тот доход, который вы сможете получать в результате работы данного объекта.
Если по вашим предварительным расчетам доход «перекроет» ваши расходы по выплатам, какая разница, под какой процент вы берете кредит? Вы все равно окажетесь в плюсе. Лучше создать несколько прибыльных денежных потоков на банковские средства, чем отказываться от сделки из-за высокого процента.
Надо скорее все выплатить
Если мы внесли за объект недвижимости большой первоначальный взнос, мы «заморозили» приличную сумму денег. С какой целью? Если у вас есть дополнительные средства, не лучше ли найти еще пару объектов и запустить новые денежные потоки? Пусть их будет больше – это же все ваш доход!
В своих сделках мы всегда стараемся вносить минимальный первоначальный взнос и использовать максимальную долю заемных средств.
В Европе на это есть еще одна причина. Если происходит рецессия или кризис, банки стремятся вернуть свои деньги при любой подвернувшейся возможности. Если вы хоть где-то совершаете промашку – опоздали с очередным платежом, не сообщили о какой-нибудь пристройке и тому подобное, банк обязательно постарается воспользоваться ситуацией и забрать ваш дом. И если вы внесли процентов 40 личных средств, а профинансировались на 60 %, банк понимает, что уж за 60 % от стоимости он с легкостью сможет найти покупателя на вашу недвижимость и вернуть свои деньги. При этом если вы должны банку практически столько же, сколько стоит сам объект, банк оказывается в более уязвимой позиции.
Надо купить что-то хорошее
Самое главное, что нужно понимать, подбирая объект недвижимости, – вы не ищете жилье для себя. Вам нужно искать не то, что нравится вам, а то, что будет востребовано. Если вы любите тихие райончики с парком, где можно гулять с собакой, выбирая объект, подумайте о своем арендаторе. Скорее всего, у него нет собаки и ему гораздо важнее быстро добираться до работы. И ему будет совершенно все равно – кирпичный он снимает дом или блочный. Он подумает об этом, когда станет подбирать не съемное, а собственное жилье.
Еще один момент – практика показывает, что при любом экономическом кризисе прежде всего дешевеет дорогое жилье, а недорогое вырастает в цене. Если у вас еще мало инвесторского опыта, начинайте с простого. Не увязните в крупном объекте, пока не наработали достаточно навыков.
К тому же недорогие объекты гораздо проще сдавать. По статистике, 80 % населения любого промышленного города – представители среднего класса – ваши потенциальные клиенты на небольшие квартиры. Среди них много одиноких молодых людей, которые только начали свою карьеру и не могут «потянуть» жилье подороже. Они понимают, что снимают жилье на время, поэтому их требования не будут слишком высокими.
Чтобы сдавать квартиру, надо сделать приличный ремонт
Я совершенно точно могу сказать – НЕТ, не надо. Мы с вами еще побеседуем о том, как надо ремонтировать жилье для сдачи в аренду. А пока просто поверьте. Ремонт надо делать самый простой.
