2.1. Определяем инвестиционные цели
Прежде чем начать поиск объектов для инвестирования, необходимо определиться с целями, бюджетом и географией покупок, чтобы не тратить свое время на осмотр лотов, которые вы заведомо не готовы приобретать. Под целями покупки мы будем подразумевать то, что вы планируете сделать с лотом после его приобретения.
Некоммерческие цели
У вас может быть некоммерческая цель, которая не принесет прибыли, но будет выбрана в качестве мотива для покупки. Например:
• использование имущества в личных целях;
• приобретение в качестве подарка кому-то из членов семьи и др.
Коммерческие цели
В качестве примера коммерческих вариантов, которые сулят конкретную и, возможно, немалую прибыль покупателю, можно назвать такие, как:
• перепродажа объекта;
• сдача объекта в аренду или лизинг;
• организация собственного бизнеса, использование объекта в целях бизнеса и др.
Если вы планируете приобрести помещение, необходимо заранее продумать, что с ним делать после покупки. Вы можете его просто продать, можете сдать в аренду, а можете организовать в нем свой бизнес – парикмахерскую, салон красоты или что-то еще.
При этом важно точно знать, для каких целей можно использовать это помещение. Например, складские площади будет сложно и затратно переоборудовать в офис, а офисное помещение использовать для проживания.
В том случае если это квартира на втором или третьем этаже жилого дома, использовать ее в коммерческих целях также будет довольно проблематично, поскольку необходимо переводить такой объект в нежилой фонд. А для этого помещение, которое расположено под вашим, должно быть уже переведено в нежилой фонд.
Вот почему важно на начальном этапе представлять варианты дальнейшего использования площади. Это будет полезно, даже если вы решите его перепродать. В этом случае вы будете заранее представлять своих потенциальных клиентов и вам будет проще их найти.
Хорошим примером альтернативного использования площадей является организация хостелов, ориентированных на проживание студентов.
Площадь жилых комнат небольшая, однако в таких местах организована подходящая инфраструктура.
То же самое с автомобилями: можно продать, сдавать в аренду, а можно организовать свою службу такси или салон по продаже подержанных авто. Спецтехнику можно продать, сдавать в лизинг, а можно сдать на металлолом, если объект в неисправном состоянии.
После того как вы определитесь с выходом из сделки, вы сможете более точно просчитать и цену покупки.
Допустим, спецтехника, которую вы планируете купить, годится только на металлолом. Таким образом, нет смысла покупать ее за 300 тысяч рублей и более. Средняя стоимость одной тонны металлолома составляет – 6–8 тысяч рублей. Средний вес КамАЗа или экскаватора – 6-11 тонн. Получается, что после сдачи спецтехники на металлолом вы можете получить максимум 36–88 тысяч рублей.
Разумная цена покупки в таком случае составит не более 20–25 тысяч рублей. Прибыль будет совсем небольшая, но для первых тренировочных инвестиций уже неплохо, поскольку риски также небольшие.
Это одно из основных правил: прежде чем приобретать тот или иной объект, необходимо четко определить, что вы с ним собираетесь делать дальше.
2.2. Определяем бюджет и географию покупок
Важно учитывать соразмерность собственного бюджета с ценой лота. Не стоит участвовать в торгах и покупать лоты по цене 1 миллион рублей, если у вас есть только 100 тысяч рублей. Ведь в случае признания участника победителем арбитражный управляющий направляет ему договор купли-продажи и победитель обязан подписать его в течение пяти дней. Полную стоимость имущества участник обязан оплатить в течение 30 дней с момента подписания договора купли-продажи, иначе внесенный задаток – а иногда это сотни тысяч – участнику не возвращается.
Конечно, вы можете понадеяться, что за 30 дней успеете одолжить деньги или взять кредит. Однако в жизни бывает всякое – друг может подвести, банк – отказать в кредите или затянуть сроки выдачи. И тогда в случае неудачного стечения обстоятельств вы рискуете потерять деньги, внесенные в качестве задатка.
Продумывайте заранее и географию покупок. Лучше всего покупать объекты, которые расположены недалеко от вас. Если вы живете в Санкт-Петербурге, а ищете объекты в Хабаровске, важно понять, насколько часто вы сможете туда ездить. Ведь имущество нужно как минимум посмотреть, оценить его реальное состояние, соответствие фотографиям, полученным от организаторов. При визуальном осмотре может выявиться множество дополнительных положительных и отрицательных моментов.
