Дешевый сыр без мышеловки
На этапе покупки квартиры для инвестиции вы изначально ищете объект с привлекательной ценой (ниже среднего по рынку). Однако очень важно четко понимать причины низкой цены и очень тщательно проверить документы такой лакомой квартиры!
Почему квартира может продаваться по заниженной цене?
1. Это мошенничество.
2. Продавец по своим личным причинам очень торопится ее продать.
3. Квартира имеет серьезные дефекты.
4. Квартира имеет серьезные проблемы с документами.
5. Продавец неграмотен и не знает истинной цены своего объекта.
6. Вы сами неграмотны и ошиблись – на самом деле цена адекватна рынку.
7. Иное (например, продавец – ваш родственник).
8. Это все-таки мошенничество.
Про пункт 5 можете забыть: таких продавцов давно уже нет. По крайней мере, в крупных городах. Может, конечно, вам повезет и вы наткнетесь на человека, для которого непринципиальна лишняя пара сотен тысяч. Такое бывает, когда обеспеченный человек продает нежданно доставшуюся в наследство хрущевку на выселках. Он не воспринимает эту квартиру как свой последний шанс разбогатеть и определяет цену «на глазок». Но все же это очень редкий случай, чаще всего пункт 5 оказывается замаскированным пунктом 1, 3, 4 или 6.
Пункт 2 наиболее интересен инвестору, но подходит в основном для покупателя с «живыми» деньгами, без ипотеки. Если продавец действительно спешит, вам потребуется очень быстро принять решение. Аванс в день просмотра, сделка через неделю… Иначе выгодный объект перехватят конкуренты. Чтобы оперативно проверить документы на квартиру, потребуется профессионал – риелтор или юрист. Но риск все равно остается.
Пункт 3 не всегда является препятствием для выгодной инвестиции. То, что продавцу квартиры кажется серьезным дефектом, талантливый инвестор может сгладить или превратить в достоинство. Так, беспроигрышный вариант инвестиции – покупка «убитой» (в очень плохом состоянии) квартиры в хорошем месте, приведение в порядок и продажа. Прибыль за три-четыре месяца работы может составить 15–30 %, то есть 45–120 % годовых! Возможный вариант – покупка квартиры с несогласованной перепланировкой и ее согласование или приведение в исходный вид. Да, это дополнительные хлопоты, но инвестиция – это заработок, а слово «заработок» все-таки производное от «работы», а не от лежания под пальмой, как многие себе представляют вложения в недвижимость.
Иногда требуется проявить фантазию. Вот, к примеру, история одной двушки в старом доме недалеко от Садового кольца. Квартира имела серьезный недостаток: окна одной из комнат вплотную упирались в облезлую стену противоположного дома, так что «вид из окна» попросту отсутствовал. Никто не хотел платить большие деньги и жить словно в тюрьме. Состояние самой квартиры тоже было удручающим.
