Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($106,50 × 12): $1278
÷
Капитал, вложенный в собственность $11030
Прибыль на вложенный капитал: 11,6 %
Покупку дома мы оформили в декабре 2000 года. Теперь этот дом стоит не меньше $2 тысяч долларов — и это по самым скромным оценкам.
Дом на одну семью в Теннеси мы тоже нашли через Интернет. Его продажу финансировало Управление по делам ветеранов, и мы приобрели этот дом стоимостью в 78 тысяч долларов, уплатив первый взнос в размере всего 500 долларов. Однако на этот раз агенту, который прислал нам фотографии нескольких домов, оказалось труднее найти жильцов. Ремонт обошелся нам дороже, чем мы надеялись, — в 3 тысячи долларов, — а налоги оказались выше ожидаемых. Когда через несколько месяцев агент смог, наконец, найти жильца, мы уже теряли на доме по 40 долларов в месяц. К тому же нам не понравилась работа управляющего. Когда этот дом достаточно поднимется в цене, мы его продадим. Кроме того, мы ищем другие способы превратить этот дом в доходную собственность.
Затем мы купили еще один конфискованный дом в Фениксе, на этот раз за 118 500 долларов. Ознакомьтесь с раскладкой:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $592
Расходы на оформление, оплаченные нами: $4000
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $3000
Итого: $12295
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1050
— Потери от простоя (5 %): $52,50
Общий доход: $997,50
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка: $121
— Ремонт: $0
— Эксплуатация: $25
— Резерв: $25
— Комиссия за управление (5 % от ренты): $52,50
— Погашение кредита (на 30 лет под 6,75 %): $826
Итого: $1049,50
Чистый месячный доход: $52
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($52 × 12): $624
÷
Капитал, вложенный в собственность $12295
Прибыль на вложенный капитал: 5 %
Несмотря на небольшую отрицательную доходность этой, собственности, данную статью наших активов все равно оплачивает жилец, а у нас хватает доходов от других инвестиций, чтобы покрыть издержки и эксплуатационные расходы. Сегодня дома такого типа в этом районе продаются за 128 тысяч долларов.
Когда мы поехали взглянуть на дом, агент по недвижимости показал нам район новостроек, и мы выбрали там новый строящийся дом стоимостью 127 тысяч долларов с выплатой 5 % (6350 долларов) н качестве первого взноса. Мы приняли решение, поверив на слово агенту, утверждавшему, что это хороший, быстро развивающийся район. Однако после завершения строительства дом оставался без жильцов на протяжении многих месяцев, так как агент оказался по совместительству работником компании, управляющей этой недвижимостью, и долгое время не мог найти арендатора. В конце концов, мы убедились, что решающим фактором успеха нашей империи недвижимости является управление. Нам посоветовали обратиться в другую управляющую компанию, которая смогла сдать новый дом в аренду менее чем через месяц.
Чистый месячный доход с этого дома составляет сейчас 75 долларов.
В последнее время программа распродажи конфискованной собственности через Управление по Делам ветеранов стала настолько популярной, что аукционные цены резко подскочили вверх, а доходность недвижимости упала. Иногда прогнозы доходности даже такой недвижимости не оправдываются. А так как мы заинтересованы в приобретении недвижимости, приносящей доход, то нам пришлось заняться поиском других вариантов. Наш агент во Флориде наладил контакты с застройщиком нового жилья. В прошлом году мы купили у него новый дом без постороннего финансирования. Застройщик предложил нам свою программу кредитования и согласился сделать скидку на дом с тремя спальнями и двумя ванными комнатами, если мы воспользуемся услугами его кредитора. Мы получили разрешение на заем и купили дом стоимостью 102 750 долларов, заплатив первый взнос в размере 5 процентов. Застройщик взял на себя расходы на оформление в размере 3 тысячи долларов. Главное преимущество нового жилья заключается в том, что оно не требует ремонта. К тому же такая собственность требует минимальных затрат на эксплуатацию. Посмотрите на раскладку:
Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $5137
Расходы на оформление, оплаченные нами: $1563
Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные нами: $0
Итого: $6700
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход: $1090
— Потери от простоя (5 %): $0
Общий доход: $1090
Ежемесячные расходы:
— Налоги (на имущество) и страховка: $350
— Ремонт и эксплуатация $25
— Резерв: $25
— Комиссия за управление (5 % от ренты): $54,50
— Погашение кредита (на 30 лет под 6,275 %): $609
Итого: $1063,50
Чистый месячный доход: $26,50
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($26,50 × 12): $318
÷
Капитал, вложенный в собственность $6700
Прибыль на вложенный капитал: 4,7 %
Сегодня аналогичное жилье в этом районе продастся за 126 тысяч долларов. Мы уже собираемся купить еще один из таких новых домов.
Ежемесячный доход от наших первых семи объектов недвижимости составляет 324 доллара. Наша доля капитала в этих домах составляет почти 130 тысяч долларов при первоначальном вложении примерно 60 тысяч долларов, включая расходы на оформление и ремонт. В результате наша прибыль на вложенный капитал составила 7 процентов, не считая повышения стоимости недвижимости и налоговых льгот. Но самое главное — за все эти активы платят наши жильцы. Магическая формула, которую мы используем, проста: занимайте деньги на покупку активов и заставляйте кого-нибудь другого выплачивать за вас ли деньги.
Сцена шестая
Благодаря Богатому Папе мы узнали, что недвижимость — это верный путь к финансовой свободе. 11родолжая свое финансовое образование, мы:
— Узнали, как анализировать финансовые показатели собственности, чтобы определить степень выгодности сделки.
