Приобретая акции компаний в сфере недвижимости, вы становитесь акционером, то есть совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. Как я уже неоднократно говорила, у акций, в отличие от облигаций, нет даты погашения по заранее известной цене. Нет здесь и гарантированных купонов, хотя могут быть дивиденды. Ваш доход в этом случае зависит от динамик цен на акции и от дивидендных выплат. Стоимость акции обусловлена финансовыми показателями компании, корпоративными новостями и, конечно, динамикой рынка недвижимости. Если рынок недвижимости будет испытывать кризис, цены на акции компаний, работающих в этой сфере, вероятнее всего, будут также снижаться. Если надеяться на восстановление рынка, это будет оптимальный момент для их покупки. Тем не менее прямой зависимости между ростом/падением цен за квадратный метр и акцией компании в сфере недвижимости нет. У компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти, но может быть и наоборот. Дивиденды также зависят от финансового состояния компании: они могут быть не выплачены, а могут быть и существенно выше среднего роста цен на недвижимость. Ликвидность здесь на порядок выше, чем при покупке самой недвижимости. Существует риск 100 %-ной потери капитала в случае банкротства эмитента, но при этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости. Как и в случае с облигацией, потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом.
Инвестиции в фонды недвижимости
Можно выбрать вариант инвестиций в недвижимость через фонды и инвестировать в готовый и профессионально управляемый портфель из акций/облигаций/объектов недвижимости. Очень важно грамотно подобрать стратегию, она может варьироваться от консервативной до агрессивной. Фонды недвижимости могут инвестировать в:
• объекты недвижимости с целью сдачи их в аренду, и это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты;
• девелопмент объектов недвижимости с целью их продажи, и это умеренная или даже агрессивная стратегия, так как в этом случае нет никаких гарантий, что недвижимость не упадет в цене;
• ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости, и здесь риск зависит от качества закладных. Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз и стала причиной кризиса 2008 года, то это очень агрессивная стратегия;
• акции компаний в сфере недвижимости, ипотечных агентств и т. д., и это агрессивная стратегия, так как доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций.
Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, то они связаны с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда. В то же время риски могут быть равны или превышать риски рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90 % и выше), повышая риски. Кроме того, в отдельные моменты (типа BREXIT) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но можно продать.
Порог входа зависит от фонда: если это ПИФы, то он может быть и 200–300 тыс., и несколько млн руб., а если это биржевые фонды ETF, то вход в них теоретически возможен от 100 долл., но брокеры вряд ли откроют счет с суммой менее 5–10 тыс. долл., так что минимальный порог я бы установила все же в размере 5–10 тыс. долл.
ИСТОЧНИК
ETF И ПИФАМ НЕДВИЖИМОСТИ:
www.investfunds.ru
ETF, ДОСТУПНЫЕ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ:
www.moex.com/s221
ETF И ВЗАИМНЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
НА ЗАРУБЕЖНОМ РЫНКЕ:
www.etfdb.com, www.morningstar.com
Я всегда рекомендую выбирать фонды недвижимости с достаточной диверсификацией, а не фонды одного проекта, когда все средства фонда инвестируются только в один объект недвижимости, скажем, торговый центр либо даже в отдельное помещение торгового центра (см. рис. 12.1). Да, безусловно, вложиться в такой фонд дешевле, чем самому купить торговый центр или даже его часть, но в таком случае не будет решена проблема диверсификации: вы вложитесь в один объект, который может иметь доходность ниже ожидаемой, а подстраховки в виде других объектов у вас не будет.
