Недостатки:
• Деревянные или смешанные перекрытия. Дома могут стоять по 200 лет, но может и рухнуть потолок вместе с соседским унитазом. Если на этажах происходят регулярные протечки, балки начинают подгнивать, со временем разрушаясь. Особенно достается полу в районе санузла.
• Зачастую печальное состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления. Обращаем особое внимание: подверженность плесени.
• Пожароопасность. Пониженная ликвидность. Банки не дают ипотеку на квартиры с деревянными перекрытиями. Покупатели с живыми деньгами тоже осторожничают, предпочитая дома с железобетонными перекрытиями.
• Неудобная планировка. Беда сталинок – маленькие комнаты при огромных холлах и средних кухнях и санузлах. В дореволюционных домах планировка вообще непредсказуема: туалет в кухне, стоячая микрованна, узкий коридор с множеством дверей, проходные и запроходные комнаты. Если хотите комфортную квартиру «с историей», готовьтесь к масштабной перепланировке.
• Но много старых квартир уже перепланированы. Обязательно выясняйте, согласована ли перепланировка и, если нет, подлежит ли она в принципе согласованию.
Совет. Обязательно узнайте, был ли в доме капитальный ремонт. При нормальном ремонте полностью меняют перекрытия и трубы. Это нивелирует многие слабые стороны таких домов.
Послевоенные сталинки.
В этих зданиях для перекрытий уже используется железобетон.
Достоинства:
Те же, что в дореволюционных домах и довоенных сталинках.
Недостатки:
• плохое состояние коммуникаций – труб, проводки, отопления;
• подверженность плесневению;
• неудобная планировка;
• зависимость от ремонта в соседских квартирах. В 1990-х в таких домах люди с деньгами любили покупать большие квартиры и воплощать там свои представления о прекрасном. Со всеми вытекающими последствиями – сносом стен, переносом «мокрых зон», установкой огромных джакузи и даже бассейнов. Все это чревато заливами и перебоями с электричеством.
Совет. Узнайте, был ли капитальный ремонт, хотя для послевоенных сталинок это уже не так существенно. Общайтесь с соседями, выслушайте истории о местных происшествиях, новости… В таких домах, как правило, много пенсионеров, которые с удовольствием поделятся с вами информацией.
Отдельная тема – высотные сталинки. Это и легендарные высотки на Таганке и Баррикадной, и знаменитый Дом на набережной, и номенклатурные дома на Кутузовском проспекте. Такие сталинки уже относятся к элитному жилью и имеют свои особенные, индивидуальные характеристики.
Панельные пятиэтажки (хрущевки).
Эти здания массово возводились в 1960-х гг. Частично были снесены в 2000-х, но по-прежнему лидируют на рынке вторичного жилья. Расчетный срок эксплуатации таких домов – 50 лет, так что хрущевки уже выработали свой ресурс.
Сильные стороны:
• Низкая цена.
• Подпадают под программу сноса или капремонта. Находятся обычно в тихих и очень зеленых дворах. Вообще, в отличие от новых жилых кварталов, где роль зелени выполняют чахлые кустики, нехотя высаженные застройщиком, старые районы радуют обилием деревьев, большая часть которых старше самих домов.
Слабые стороны:
• Главные проблемы – возраст, низкокачественные материалы, ветхость коммуникаций и дома.
• Смежные комнаты и совмещенные санузлы.
• Низкие потолки (2,5–2,7 м).
• Отсутствие шумоизоляции. Тоненькие стены и слабая вентиляция оповестят об особенностях жизни соседей и гастрономических привычках всего этажа.
• Плохая теплоизоляция. Зимой холодно, несмотря на отопление, летом слишком жарко. Возможно, придется делать дополнительное утепление, а это недешевое удовольствие.
• Социальный состав жильцов. Много маргинальных и «асоциальных элементов». А если до сноса осталось несколько лет – жильцы любят сдавать квартиры толпам гастарбайтеров. Чего жалеть, дом-то снесут.
Совет. Обращайте особое внимание на состояние потолков на последних этажах. Лифтов нет, поэтому технического этажа тоже нет. Крыша плоская, как блин. Жители пятого этажа регулярно страдают от прохудившейся крыши. Крышу конопатят, заливают смолой. На некоторое время такого «ремонта» хватает, потом разозленные жильцы опять атакуют жалобами ДЭЗ.
Кирпичные хрущевки не подлежат сносу. Имеют более толстые стены, иногда – более высокие потолки (2,5–2,7 м) и немного лучшие характеристики по теплоизоляции. В остальном мало отличаются от панельных собратьев.
«Брежневки».
Возводились с начала 1970-х до начала 1990-х (отдельные серии возводились и в 2000-х гг.). Высота – от 8 до 16 этажей, материал – панель, кирпич, блоки.
Ярких достоинств и недостатков у этих домов нет. Невысокие потолки, маленькие кухни и тесные подъезды остались в наследство от хрущевок. Но есть и усовершенствования – лифты и мусоропроводы (хотя последние во многих домах сейчас заколочены и не функционируют). По сравнению с хрущевками улучшены шумоизоляция и планировки квартир. Кухня подросла до 7 кв. м, реже встречаются проходные комнаты. Есть нюансы: в угловых квартирах зимой холодно, особенно если трубы отопления спрятаны в стены.
Строились «брежневки» массово, дожили до наших дней. О сносе их в Москве разговора пока нет, зато активно ведется капремонт подъездов. Выглядят достаточно невзрачно и однотипно. Именно брежневские дома-близнецы стали героями легендарной «Иронии судьбы». Но по соотношению цена – качество это хороший, экономичный вариант.
Совет. Узнайте серию заинтересовавшего дома, так как серий у брежневских домов много и они достаточно разные. Различаются и материал дома, и планировки, и конструктивные особенности, и слабые места.
Новостройка без отделки
Их продают не только застройщики, но и инвесторы на вторичном рынке жилья. Если новостройка панельная, ее качество (пусть и не самое высокое) гарантировано заводом-изготовителем. Массовое производство по налаженным технологиям позволяет избегать явных косяков. Если это монолит, который возводят прямо на площадке неизвестные рабочие неизвестного субподрядчика… Да еще и квартира изначально была свободной планировки, то есть перегородки воздвигли неизвестные рабочие продавца, по неизвестному плану… Стоит присмотреться повнимательнее.
Почитайте, что пишут на форумах жильцы жилого комплекса, они наверняка уже выявили основные недостатки и слабые места их дома. Обратите внимание на перегородки: если они построены не в соответствии с планом застройщика, такую планировку необходимо согласовывать как перепланировку. Это не страшно, но это хороший повод для торга. Также несогласованная (а особенно несогласуемая) перепланировка снижает ликвидность объекта для целей перепродажи. То есть если перепланировку в принципе можно согласовать, вы можете сделать это сами после покупки, потратив определенное количество времени и денег. Если нельзя – нужно или возвращать квартиру в исходное состояние, или готовиться делать скидку 3–7 % при перепродаже.
