В таком стиле жизни, конечно, есть и свои особенности. Например, если москвич снимает квартиру чаще всего по обычной устной договоренности, а подписание контракта – чистая формальность, не дающая никаких гарантий, то в Германии редкая аренда обходится без пятистраничного договора. В нем подробно описано, как часто арендатор обязан выносить мусор и ремонтировать ванную комнату, в какой последовательности жильцы убирают прилегающий к домику двор, и за сколько дней до теоретически возможного проверочного визита в квартиру хозяин должен предупредить арендатора. И это при том, что немецкое право относит аренду квартиры к сделкам, которые можно совершать устно! Точнее – «сделки, совершаемые через рукопожатие». Иными словами, если стороны устно согласились, что квартира сдается на определенных условиях, но одна из сторон передумала, то другая может потребовать от первой компенсацию за расторжение контракта согласно договору. Даже если первая арендная плата еще не была внесена вовсе. Конечно, для такого варианта необходимы свидетели или признание второй стороны, что да, она дала согласие. Но, тем не менее, закон дает такую возможность.
Но это что! Отдельные владельцы домов идут еще дальше и прописывают в договоре аренды, что, например, после 20 часов и до 7 утра жильцам запрещается принимать душ, а также спускать воду в туалете – поскольку это нарушает шумовую обстановку в доме и мешает соседям. Понятно, что в доме, где хозяин настолько экономно подходит к звукоизоляции, долго прожить невозможно. Особенно если в семье есть дети, а соседи снизу – поднаторевшие в написании жалоб пенсионеры.
Неудивительно, что именно вокруг аренд квартир в Германии разгораются самые красочные судебные процессы. На сколько месячных арендных плат должна быть сокращена оплата жилья, если в доме вдруг протекла крыша или отключилось горячее водоснабжение? Может ли арендатор расторгнуть контракт потому, что съемщица загорала на балконе топлес? И, наконец, кто должен чинить сломавшийся отопительный бойлер?
Летом 2014 года в берлинских газетах обсуждался громкий скандал с выселением жильца из квартиры в Берлине. Соседи жаловались, что им очень мешает ритмичный скрип, доносящийся по вечерам из квартиры внизу. Достаточно быстро выяснилось, что причиной скрипа были старые секс-качели, подвешенные в квартире к потолку на цепях: устройство, позволяющее зафиксировать девушку или молодого человека на нужной высоте для любовных игр. Хозяева квартиры подали в суд на арендатора, указывая на нарушение им правил проживания в доме, прямо запрещающих нарушение тишины после десяти вечера. Рассмотрев все исходные данные, суд решил, что звуковое нарушение явно выходило за пределы допустимого, и позволил хозяину жилья расторгнуть контракт с любвеобильным арендатором.
То, что иностранному читателю кажется полуфантастической ситуацией, для немца – обычные бытовые отношения между арендатором и хозяином жилья. Регулярные обращения к адвокатам тоже входят в эту норму. Недаром великий немецкий писатель Генрих Белль с невероятной серьезностью описывал подобные споры, рассказывая о судьбе попавшего в немилость заказчиков адвоката:
«…ему приходится биться с жалкими нарушителями договоров и кляузниками, которые предъявляют иски на то, что им обещали облицовку из мрамора, а сделали из зольнхофенского сланца, или с типами, которые, если им обещали три слоя шлифовального лака на двери ванной, ножом отскребают краску, нанимают экспертов, устанавливающих, что нанесено только два слоя; протекающие краны в ванной, попорченные мусоропроводы, используемые как предлог не платить обусловленные договором деньги, – вот те дела, которые ему теперь поручают вести».
Учитывая, сколько раздражающих факторов может оказаться в съемной квартире, неудивительно, что, найдя подходящую квартиру, немец держится за нее годами. Тем более, что закон на стороне арендатора, и владелец имеет право повышать квартплату только очень ограниченно. Но как же сложно найти идеальное жилье! Я дважды искал квартиру в Германии и даже составил для себя словарик, позволяющий перевести язык квартирных маклеров на человеческий:
«Щедрая планировка» – по крайней мере, одна комната в квартире непропорционально огромна, зато остальные крохотные каморки;
«Жилой обустроенный подвал» – в подвале стоит письменный стол и проведен свет;
«Живая атмосфера!» – сверху проживает духовой оркестр, под окнами работающая до утра пивная;
«Немножко шумно» – второй духовой оркестр живет снизу, под окнами центральная городская грузовая железнодорожная станция;
«Ощущение большого города!» – вместо железнодорожной станции под окнами десяток пивных, при этом до центра города ехать полчаса на метро, поэтому только ощущение;
«Необыкновенно спокойная атмосфера» – нормальный уровень шума;
«Привлекательная квартира» – ничего привлекательного;
«В центре зеленой райской идиллии!» – до ближайшей автобусной остановки идти полчаса по полю;
«Зеленое окружение для всей семьи» – то же самое;
«Семейная идиллия в парке» – то же самое, плюс под окном детская площадка, на которую приходят группы из детского сада;
«Историческое здание» – трухлявые стены, которые невозможно протопить;
«Историческое здание с потенциалом» – то же самое, но еще надо сделать капитальный ремонт;
«Для вас, умельцы!» – без капитального ремонта точно не обойтись (я не шучу, таких предложений достаточно!)
«Квартира с характером» – система отопления установлена при Веймарской республике, тогда же установлена электропроводка. Постоянные мучения с бытовой стороной обеспечены;
«Романтическая мансарда!» – шестой этаж без лифта под крышей с низкими потолками;
«Вид на город из-под крыши!» – то же самое, плюс крохотные окна, поэтому вид именно «из-под крыши»;
«Жилье для настоящего ценителя (вар.: художника)!» – то же самое, плюс неудобная планировка и ужасный район;
«Каждый шаг стоит того! Бонус за лестницу!» – подниматься так высоко и неудобно, что маклеру приходится даже снижать цену;
«Здесь жизнь все еще идет по-старому правильно!» – параноидальные соседи-пенсионеры будут протоколировать каждый ваш шаг и писать на вас жалобы хозяину дома;
«Отличное транспортное расположение, пять минут до аэропорта» – рев авиамоторов над кроватью.
Неудивительно, что агентства по подбору квартир берут за свои услуги с желающих найти подходящее жилье 2–3 месячные арендные платы. Но зато, если квартира найдена, можно открывать бутылку игристого. И вешать на дверь табличку с фамилией.
Впрочем, до того, как этот момент настанет, будущему арендатору предстоит сильно попотеть. А если арендатор иностранец, то ему еще и надо будет изучить непривычные сокращения, используемые в рекламных объявлениях.
Нужно обратить внимание на следующую особенность немецкого рынка недвижимости. Хотя крупные интернет-порталы по сдаче квартир в аренду: immobilienscout24 или immowelt – пользуются огромной популярностью, все равно одними из самых активных площадок для размещения объявлений об аренде квартир остаются местные газеты. Очень часто их дают хозяева жилья, владеющие одной-двумя квартирами. Поэтому хозяева предпочитают экономить на объявлениях и дают их в совершенно телеграфном стиле. Типичное объявление в газете выглядит так: «1ZKBB, EBK, KM €540» – что должно означать для посвященных: «Однокомнатная квартира с кухней, ванной и балконом, встроенная кухня, арендная плата без учета коммунальных платежей 540 евро в месяц».
