Особенности и риски
1.-Земельные отношения не оформлены.
Залогодатель заявляет, что земельные отношения под зданием, передаваемым в залог, отсутствуют. Запрашиваем выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимого имущества – земельный участок по адресу здания/сооружения/помещения (номер здания/сооружения не указывается).
Если в выписке указано, что земельные отношения отсутствуют по данному адресному ориентиру, то залог объекта недвижимости возможен. При этом существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
Дополнительно к выписке из ЕГРП можно запросить справку от органа местного самоуправления об отсутствии регистрации земельных отношений по адресному ориентиру. Запрос об отсутствии земельных отношений у конкретного собственника недвижимого имущества не верен.
В случае если земельные отношения ранее регистрировались, они должны быть актуализированы и переданы в залог.
2.-Срок аренды земельного участка.
Договор аренды земельного участка регистрируется в Росреестре при сроке действия более 1 (одного) года (ст. 609 ГК РФ (часть II)).
При передаче в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком действия более 5 (пяти) лет необходимо уведомление собственника участка о факте залога, если иное не предусмотрено договором аренды. Если срок действия аренды земельного участка менее 5 (пяти) лет и/или в договоре есть соответствующее условие, потребуется получение согласия собственника на передачу в залог права аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).
3.-Пункт «Особые условия» в договоре аренды земельного участка.
Данный пункт может предусматривать обязательства арендатора по инфраструктурным улучшениям земельного участка. В случае невыполнения «особых условий» Росреестр или собственник посредством подачи заявления в Росреестр могут заблокировать регистрацию обременения. Для исключения подобного риска необходимо получение справки уполномоченных структур о выполнении данного пункта договора.
4.-Земельные участки, не подлежащие ипотеке (залогу).
Согласно п. 1 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается[46].
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998).
5.-Право бессрочного пользования земельным участком.
Данное право залогу не подлежит по ст. 20 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.09.2001. Право бессрочного пользования подлежало переоформлению на право собственности либо право аренды до 01.07.2012 (ст. 3 № 137-ФЗ от 25.10.2001).
С 01.01.2013 Кодекс об административных правонарушениях дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, оформленном на праве бессрочного пользования, может быть заложен. При этом в договоре залога указывается, что земельный участок находится на праве бессрочного пользования, и прописывается обязательство залогодателя в случае переоформления права бессрочного пользования на право собственности либо право аренды передать в залог банку вновь возникшее право в срок не более двух месяцев с момента возникновения права.
6.-Земли сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 на земельные участки сельскохозяйственного назначения не допускается обращение взыскания до истечения периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства.
При проверке права собственности сельхозземель исследуется соблюдение п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ.
7.-Множественность лиц на стороне арендатора при залоге права аренды на земельный участок.
Согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 при ипотеке нежилого помещения заложенной считается доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). В залог принимается право аренды всего земельного участка, так как выдел доли залогодателя в натуре невозможен. Получение согласия соарендаторов при этом не требуется.
8.-Земельные участки категории «земли запасов».
Залогу не подлежат. Могут использоваться исключительно после перевода в другую категорию (ст. 103 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).
9.-Общая долевая собственность.
Залог доли в праве собственности на имущество, находящееся в общей долевой собственности, не рекомендуется. Без выдела в натуре степень ликвидности подобной доли снижается до неудовлетворительной по причинам:
– необходимости соблюдения преимущественного права покупки остальными участниками долевой собственности, ст. 250 ГК РФ (часть I);
– длительных сроков судебных разбирательств в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества.
Рекомендуется выдел доли в натуре либо одновременный залог всех долей в праве собственности.
10.-Сооружение или оборудование?
Право собственности на недвижимое имущество и обременение права подлежат государственной регистрации (ст. 2 № 122-ФЗ от 21.07.1997 и ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным по ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998.
В отдельных случаях не очевидно, является ли имущество оборудованием или объектом недвижимости. Например, торговый киоск/павильон, доменные печи, коксовые батареи и т. д. Проверить достоверность того, что имущество не является объектом недвижимого имущества, можно с помощью следующих документов:
А. Выписка со счета учета имущества на балансе предприятия. Выясняется, в какой группе учитывается имущество.
