Как грамотно принять новостройку у застройщика
Нужно знать, на что обратить внимание, когда вы принимаете квартиру у застройщика. Дом уже построен, квартира готова, но есть особенности приема квартир с черновой и предчистовой отделкой.
К этому моменту в доме должны быть завершены все строительные работы, он должен иметь постоянный почтовый адрес и быть принят государственной комиссией в эксплуатацию.
Сроки сдачи дома оговариваются при заключении сторонами договора, и в случае их нарушения закон предусматривает за покупателем квартиры право на получение неустойки, сумма которой исчисляется в соответствии с установленной Центробанком ставкой рефинансирования.
Задержка сроков сдачи дома дольше установленных законом шести месяцев может свидетельствовать о серьезных строительных изъянах или финансовых проблемах застройщика.
Это последний этап, после которого вы из дольщика превращаетесь в собственника. У вас еще нет на руках официальной выписки, подтверждающей право на собственность. Она может быть выдана после того, как вы подпишете акт приема-передачи квартиры и зарегистрируете ее в Росреестре сами или через застройщика, предоставив необходимые документы (см. Приложение).
На что важно обратить внимание, когда вы принимаете квартиру:
• есть ли в ней счетчики – они должны быть обнулены и опломбированы;
• все коммуникации должны быть заведены в квартиру.
Если квартира со свободной планировкой, то вам будут видны один или более стояков (зависит от планировки), на каждый из них должны быть поставлены счетчики на воду. Должны быть также выведены фановые трубы. В квартире должны быть установлены батареи отопления, окна, балконные блоки. Последние должны быть отрегулированы: плотно закрываться, работать во всех предусмотренных положениях.
Что здесь важно? Иногда (почти всегда) застройщики очень халатно относятся к заделке швов под подоконниками, в оконных проемах. Нужно это заметить и потребовать заделать. Проверьте все швы, которые вас соединяют с улицей, и на это обратите особое внимание.
При неправильной заделке может со временем пойти плесень, и эта неприятность может быть усугублена климатом вашего региона.
В квартиру можно войти через входную дверь, которую некоторые застройщики делают брендовой, и менять ее нельзя, либо временной, и менять ее необходимо.
Потолочные плиты должны примыкать друг к другу плотно и без смещений. Если такие смещения есть, застройщик должен их выравнивать сам. Если ошибка была сделана при укладке плиты, то это приводит к сильному перекосу, и плиты смещаются в стыке по уровню. На штукатурку такого потолка для его выравнивания уйдет много материала.
Все недочеты и ваши замечания к застройщику должны быть внесены в акт приема-передачи. И в обозримый срок застройщик эти недостатки должен устранить. Обычно это не больше месяца. Этот акт должен включать следующую информацию:
• точный адрес дома;
• номер квартиры согласно паспорту и площадь помещения;
• финальную стоимость квартиры, подготовленную для регистрации в Росреестре.
В процессе составления акта о приеме-передаче квартиры дольщику в обязательном порядке предоставляется смотровой лист, который нужно взять с собой на осмотр квартиры и вносить туда все обнаруженные недочеты застройщика.
Если управляющая компания отправляет с вами просто прораба Вениамина Сигизмундовича, лихо поигрывающего ключами от вашей квартиры на пальце и при этом идущего на прием-передачу без клочка бумаги и ручки, то вряд ли приемка состоится.
Он может очень удивиться по поводу того, что должен быть смотровой лист, а еще более тому, что у вас имеются замечания к застройщику. Даже Вениамин Сигизмундович, если он является официальным представителем компании, должен взять с собой смотровой лист и охладить свой пыл «добросовестного» строителя, скрупулезно записав в него ваши замечания, причем в терминологии СНиП.
Это значит, что в смотровом листе указываются соответствующие СНиП и сроки для устранения дефектов с подтверждением от представителя строительной компании. Все претензии при осмотре квартиры должны иметь четкую юридическую базу согласно нормам строительства жилого дома.
Это сделать обычному человеку не под силу, поскольку мы с вами не знатоки СНиПов. По идее, это должен делать сам представитель строительной компании. Или сначала просто записать дефекты, а потом проставить нормы. Дефекты помечаются в акте приема-передачи квартиры. По этому перечню застройщик обязан устранить дефекты бесплатно и в точный срок.
Не пренебрегайте этой возможностью! Потому что все эти недоделки, если их не исправит застройщик руками подрядчика, вам могут обойтись в десятки, а то и сотни тысяч рублей дополнительных расходов!
В соответствии с законом дольщик на свое усмотрение имеет право не подписывать акт приема-передачи жилья, если оно не соответствует требуемому качеству. Если акт был подписан, но застройщик в срок не устранил брак, квартиру можно принять, составив дополнительно приложение к ранее подписанному акту о принятии жилья с дефектами, и подробно перечислить, с какими именно. Оба случая подпадают под взыскание морального и материального ущербов в судебном порядке.
Рынок первичной недвижимости предлагает квартиры трех вариантов отделки:
