Перед залоговиком поставлена задача определить рыночную стоимость пентхауса. Расположен пентхаус в элитном жилом комплексе N на Каменноостровском проспекте в Санкт-Петербурге. Площадь объекта – 300 кв. м. Помня, что при оценке залога сравнительный подход первичен, специалист принял решение его применить. Был построен ряд аналогов, представленных в табл. 1.23.
Табл. 1.23. Отобранные залоговиком аналоги
Залоговик не выявил экстремумов в построенной линейке аналогов и применил среднюю арифметическую для вычисления стоимости 1 кв. м объекта оценки. Стоимость определена равной 196 тыс. руб.
Основная ошибка в том, что залоговик подменил поставленную перед ним задачу. от него требовалось определить рыночную стоимость, а не слепо применять усреднение. В построенном ряде есть прямой аналог объекта оценки, не требующий корректировок, – это аналог № 3. Стоимость объекта оценки за 1 кв. м будет равна стоимости 1 кв. м данного аналога. Примененный метод оценки, несмотря на его методологическую корректность, завысил стоимость объекта оценки на 20 %.
Резюме. Задача залоговика не в бездумном применении метода оценки. Первичная цель – формирование стоимости объекта залога на основе прямых аналогов и котировок самого объекта оценки. Для того чтобы доказывать рынку, что он не прав, лучше выбрать специальность биржевого спекулянта, а не залоговика.
2. – «Оценка торгового павильона».
Согласно заявке на оценку требовалось определить рыночную стоимость торгового павильона из быстросборных сэндвич-панелей, расположенного в деревне Черная Грязь Московской области. Оценивая объект, залоговик набрал в поисковике Yandex «продажа павильонов из сэндвич-панелей в деревне Черная Грязь». Не выявив актуальных продаж, специалист счел невозможным применение сравнительного подхода.
Посредством запроса производителю сэндвич-панелей залоговик выяснил стоимость строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Для учета износа павильона был применен метод срока службы. Суммировав кадастровую стоимость земельного участка и скорректированную на износ стоимость строительства конструкции, залоговик завершил оценку.
Очевидно, что стоимость, определенная залоговиком, не является рыночной. Полученный результат не учитывает ценообразование на развитом локальном рынке и индивидуальные особенности объекта оценки.
Разберем, как специалист мог применить сравнительный подход.
А.-Сделать выгрузку с социальных досок объявлений (например, avito.ru, irr.ru и т. д.) всех объектов недвижимого имущества с местонахождением в деревне Черная Грязь. Провести их анализ. Задача выявить аналоги или источник информации.
Б.-Дифференцировать запрос. Например: «продажа недвижимости Черная Грязь», «продажа павильонов деревня Черная Грязь», «склад Черная Грязь», «продам Черная Грязь» и т. д.
В.-Выявить риелторские компании, специализирующиеся на продаже объектов недвижимости в деревне Черная Грязь. Выяснить, какие у них есть объекты к продаже. Сформировать понимание средних цен на локальном рынке.
Г.-Провести прямую котировку объекта оценки через риелторские агентства, в том числе предлагая риелторам выставить его на продажу.
Д.-Использовать объявления о продаже аналогов за прошлые периоды (до года назад).
Резюме. В институтах учат методам сравнительного подхода, но, к сожалению, забывают научить многообразию вариаций поиска информации для их применения. Отсутствие текущих продаж сходных объектов не означает невозможность применения сравнительного подхода.
3. – «Оценка здания офисного типа».
В залог предложено 5-этажное здание офисного назначения. Класс здания «В». Земельный участок на праве собственности. Залоговик оценил объект сравнительным подходом.
Применяя сравнительный подход, специалист подобрал три аналога, при этом учел класс объекта оценки, функциональный профиль здания и район месторасположения. Для оценки земли под зданием подобраны незастроенные земельные участки со сходным месторасположением и аналогичной категорией земель. Стоимость объекта оценки рассчитана как:
где Pзд. об. оц. – стоимость здания – объекта оценки, руб.;
Sзд. об. оц. – площадь здания – объекта оценки, кв. м;
Pзд. i – стоимость здания-аналога, руб.;
Pзем. i – стоимость земельного участка под зданием-аналогом, руб.;
Sзд. i – площадь здания-аналога, кв. м;
Sзем. об. оц. – площадь здания – объекта оценки, сот.;
Pнез. зем. k – стоимость незастроенного земельного участка – аналога, руб.;
Sнез. зем. k – площадь незастроенного земельного участка – аналога, сот.;
Sзем. i – площадь земельного участка под зданием-аналогом, сот.
Перейдем к анализу допущенных ошибок. База оценки, то есть стоимости зданий-аналогов, до момента их корректировки была завышена. Причина в том, что специалист, подобрав три аналога, не провел анализ цен на рынке. Найденные аналоги оказались в верхнем ценовом диапазоне.
