Коммерческая недвижимость – это строящиеся либо готовые объекты или земельные участки, которые используются для коммерческой деятельности с извлечением постоянной прибыли или дохода от аренды, инвестиционного дохода.
Коммерческая недвижимость – это офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и т. д.
С точки зрения инвестирования преимущества и недостатки те же, что и у жилой недвижимости: потенциально очень большая доходность и высокие риски (недострой).
У строителей, как правило, нет денег. Они привлекают частные инвестиции, но большинство их средств – это банковские кредиты, причем банки выдают деньги частями.
Как только наступает кризис или компания показывает определенный убыток, банки перестают кредитовать. Как следствие, компания разоряется и проект останавливается.
В таком случае частные инвесторы обречены. Поэтому нужно очень тщательно выбирать застройщика.
В коммерческой недвижимости также есть ПИФы.
Зарубежная недвижимость
Очень привлекательные условия обеспечивают инвестиционные фонды, которые занимается зарубежной недвижимостью (гостиницы, строящиеся комплексы, квартиры). Вход, как правило, от 100 тысяч долларов. Соответственно, есть ПИФы зарубежной недвижимости с очень низким порогом вкладов.
Преимущества: если вы строите объект, допустим, на Кипре, то получаете налоговые льготы, гражданство или вид на жительство и пассивный доход. Плюс и в достаточно высокой ликвидности: если у вас есть секция в гостинице или жилом комплексе, продать ее не составит труда.
У хороших инвестиционных компаний, предлагающих вкладывать деньги в такую недвижимость, есть определенный круг застройщиков, которые показывали свою надежность на протяжении 10 лет. На Западе эта традиция гораздо сильнее, чем у нас.
В нашей стране больше рисков. Часто мы не знаем, что представляют собой застройщики. Сегодня это компания «Рога и копыта», которая взяла деньги и обанкротились. Завтра они же могут открыть «Копыта и рога», и люди вновь понесут им свои средства. Директора никто не видит, вы с менеджером подписываете договор, который не читаете или читаете бегло, считая, что все и так понятно.
В Советском Союзе людей учили делать все. Человек должен был уметь строить дом, чинить машину, запустить ракету в космос. Нам стыдно признаться, что мы не компетентны в каком-то вопросе, чего-то не умеем, что это не наша профессия. Не нужно быть гением во всем. Вы хороший строитель или инженер и в случае необходимости можете найти
профессиональных юристов, хороших финансовых консультантов, к которым можно прийти, посоветоваться и сэкономить много времени и денег.
Инвестиции в себя
Первый вид инвестиций, который вы должны успешно освоить, – инвестиции в себя.
Все виды инвестиций будут заведомо убыточными, если вы не потратите время и деньги на инвестирование в себя.
Как я уже упоминал, трейдер, который торгует каждый день, в лучшем случае через год выходит «в ноль». Соответственно, если нет возможности или желания сидеть каждый день у монитора, но вы хотите инвестировать, обратитесь за советом к профессионалу. Лучше к независимому консультанту, не работающему по договору ни с брокером, ни с банком и т. д.
Финансовые советники, которые работают брокерами, в банках, не могут быть независимыми. Они получают проценты от продаж: привели к брокеру клиента на 1 миллион рублей – получили комиссию. Обычно это 3-5%. Есть «добросовестные» советники, которые привлекают людей на Форекс и получают там до 20%. Если вы только формируете свою личную финансовую стратегию, нуждаетесь в финансовой подушке безопасности и придете к такому консультанту, он вам не будет это продавать. Он скажет: «Зачем вам депозит, у вас все съест инфляция! Давай купим акции Сбербанка по 100 рублей!»
Инвестиции по стратегии Уоррена Баффетта
Уоррен Эдвард Баффетт – крупнейший в мире американский предприниматель, известный инвестор, состояние которого на 30 апреля 2014 года оценивается в 66 миллиардов долларов США. Он считается одним из самых богатых людей в мире и вторым по величине состояния жителем США.
Баффетт начал свой инвестиционный путь в возрасте 25 лет, 40 лет назад. Вложил 100 долларов в свою первую кампанию и привлек 100 тысяч сторонних денег. Его средний уровень доходов за все 40 лет – порядка 25-28%. Это значительно больше, чем рост индекса SNP 500. Он один из немногих в мире, кто на протяжении 40 лет показывал стабильную доходность. У него практически не было убыточных лет. Это большая редкость. К его словам прислушиваются все.
«Акции – штука простая. Все, что вам надо делать, – это покупать акции в крупном бизнесе за цену, меньшую подлинной стоимости этого бизнеса, и при условии, что в нем задействованы менеджеры самой высокой порядочности и таких же способностей. А затем вы владеете указанными акциями вечно».
У. БаффеттК примеру, почему падали акции Сбербанка? Потому что был глобальный мировой финансовый кризис. Не из-за того, что Сбербанк берет плохие активы, не из-за того, что у него никудышный менеджмент, не из-за больших просрочек по кредитам. Фактически он падал под влиянием мировой конъюнктуры.
Стратегия успеха Баффетта: инвестируйте и реинвестируйте в реальные ценности. Один из постулатов Баффетта: он не инвестирует в то, чего не понимает, и надолго инвестирует в крупные компании: Coca-Cola, Washington Post и т. п. Когда начался рост доткомов (интернет-компаний) в начале 2000 годов, он в них не вкладывался и объяснял: «Я не понимаю этот бизнес! Я не понимаю, почему сайт должен стоить столько денег. Я туда не полезу».
Мы помним огромный рост этих компаний – и через несколько лет катастрофический спад. Выиграли только те, кто успел зафиксироваться. Но среднестатистический частный инвестор покупает акции на пике, когда они максимально выросли. До частного инвестора дошла информация: все говорят «надо купить» – куплю. И прогадывает. Баффетт эти акции не трогал, потому что не понимал их, не смог убедиться в их доходности, и сохранил свои деньги.
Покупка компании, испытывающей серьезные финансовые трудности, требует глубокого понимания сути ее бизнеса и правильной оценки причин этих трудностей.
Пример: Баффетт в 90-е покупал акции американского банка Wells Fargo, когда они упали в разы: на 30 пунктов. Он начал выяснять, почему, и оказалось, что произошел кризис ипотечного кредитования, упали цены на недвижимость. Основной профиль этого банка – кредитование недвижимости. Все были уверены, что банк не сможет вернуть деньги, выданные по кредитам.
