Формула расчета стоимости собственного капитала компании выглядит следующим образом:
Табл. 1.20. Расчет стоимости предприятия методом чистых активов
В табл. 1.20 приведен расчет собственного капитала предприятия N. В целях перехода от балансовой стоимости к рыночной проведена переоценка статей баланса. Абсолютная величина корректировок отражена в столбце 4. Для целей переоценки отбираются статьи активов, имеющие наибольший вес в валюте баланса. В табл. 1.20 общий вес статей, отобранных к переоценке, составляет ≈95 %. Прочими статьями в активе можно пренебречь. По причине консервативности оценки статьи пассива не переоцениваются (табл. 1.21).
Табл. 1.21. Переоценка статей актива в методе чистых активов
Работа с источниками информации
Используя методы сравнительного подхода, залоговик должен уметь грамотно провести анализ аналогов предмета залога и его особенностей. Составляющей этого анализа является получение и обработка данных, получаемых от внешних источников информации. Детализация целей и задач работы с источником информации приведена в табл. 1.22.
Табл. 1.22. Детализация целей и задач работы с источником информации[39]
1. Формирование объектного пула источников информации.
В практике работы неоднократно сталкивался с ситуацией, когда залоговик не может применить сравнительный подход по причине отсутствия аналогов. В одном из ста таких случаев имущество, предлагаемое в залог, уникально. Тогда источники информации о стоимости реально отсутствуют по причине отсутствия рынка. Тут правильно поставить вопрос о целесообразности залога подобного обеспечения. Возможно, это неликвид. В остальных 99 кейсах выясняется, что залоговик ограничил поиск подбором прямых оферт. Между тем круг возможных источников информации о рыночной стоимости гораздо шире:
1) – прямые оферты (объявления о продаже в публичных источниках информации);
2) – аналитическая информация о сделках (M&A; отчеты о капитальных вложениях/приобретениях имущества; отраслевые обзоры; ежеквартальные отчеты эмитента);
3) – прямая консультация, то есть запрос информации о конкретном объекте (как аналоге, так и предмете оценки) у участников рынка. Сбор информации об объекте оценки от конкурентов залогодателя по бизнесу или от участников рынка, продающих аналогичное имущество;
4) – производители; лизинговые компании; сервисные компании; текущие собственники; госструктуры; муниципалитеты.
Минимизировать временные затраты на поиск информации можно, создав в интернет-браузере[40] тематические блоки закладок (см. Приложение 13). Поиск информации осуществляют как через типовые поисковые системы (google.ru, webalta.ru, bing.com, mail.ru), так и через метапоисковые системы (metabot.ru, нигма. рф). Последние используют роботы других поисковых систем, выдавая результаты опроса сразу нескольких классических поисковиков. В российском интернет-пространстве наиболее эффективным по времени отклика и корректности формируемой выборки является робот поисковой машины www.yandex.ru. Диверсифицирование формы запроса в поисковых системах позволяет значительно расширить выборку источников информации. Поисковые системы поддерживают использование спецсимволов:
– near – оператор, указывающий близкое расположение слов в документе;
– «*» – позволяет осуществлять поиск слов, содержащих корень, ограниченный данными символами;
– «+» и «—» – символы увеличения/уменьшения значимости вводимых в запрос слов;
–& и && – оператор позволяет найти слова, стоящие в одном предложении.
Принципы поиска с использованием спецсимволов в конкретном поисковике следует смотреть в разделе «Помощь», например: http://help.yandex.ru/search/.
При поиске информации в регионах эффективно использование электронных архивов, номеров локальных печатных изданий.
2.-Получение информации о реальной рыночной стоимости.
В процессе работы с источником информации проверяется действительность оферты. Предложения о продаже имущества могут специально варьироваться в части стоимости и характеристик имущества. Причины и преследуемые цели могут быть различны:
– намеренное введение в заблуждение о реальной стоимости объекта;
– встречный анализ рынка;
– посредническая деятельность;
– неактуализированные данные.
Примеры (фразы в ходе телефонного разговора, позволяющие проанализировать действительность оферты):
• Скажите, вы собственник данного имущества?
• Мы бы хотели осмотреть имущество. Когда это можно сделать?
• Расскажите подробнее о характеристиках объекта.
• Вы можете направить коммерческое предложение / фото имущества?
С источником информации о рыночной стоимости проговариваются: состав стоимости, условия поставки, оптовая или розничная цена, наличие системы скидок/торга.
Примеры (в ходе телефонного разговора):
