Глава 4. Подготовка стратегии
На этапе подготовки стратегии мы еще только определяемся с покупкой объекта недвижимости. Здесь инвесторы часто застревают в метаниях. Это как у гончих – след уже взят, но еще нет уверенности в том, какой из зайцев самый лучший.
Развеять сомнения можно разными способами, но самый верный – это РАСЧЕТ.
Мы с вами уже рассматривали преимущества и недостатки различных активов и увидели, почему инвестиции в недвижимость более привлекательны, чем другие виды инвестиций. Для того чтобы вам было легче принять решение, я советую заносить данные в таблицу. Причем не только в виде цифр, но и в виде тезисов, которые помогают сделать необходимые выводы.
Чтобы сделать правильный выбор, составляйте аналитические таблицы на любую тему. В зависимости от того, с какой целью мы делаем расчет, мы вводим графы с теми или иными показателями.
Например, мне нужно взять кредит в банке. Банку для выдачи кредита необходимо получить от меня информацию, подтверждающую, что я смогу вернуть ему деньги. Моя задача – дать банку информацию в такой форме, которая поможет ему принять положительное решение.
Я приношу в банк таблицу, где очень наглядно показано:
• сколько у меня активов;
• сколько кредитов в банках;
• какую чистую прибыль я получаю;
• сколько денег у меня будет, если банк предоставит мне необходимую сумму в кредит.
Другой пример.
Мы с мужем покупали трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Продавец сдавал ее бригаде иногородних рабочих. Став собственниками, мы должны были определиться – ремонтировать квартиру, чтобы сдавать ее дороже, или оставить как есть. Мы составили таблицу. Занесли в нее наши расходы на строительство, потери от простоя квартиры в течение всего периода ремонта, затраты на поиск новых жильцов, оплату работы агента по управлению квартирой. Кроме того, нам пришлось бы этот период жить в Питере, что означает траты на авиабилеты, решение вопросов с няней для детей в помощь дедушке с бабушкой и т. п. И вывод напросился сам собой – на том этапе нам однозначно было выгоднее оставить все как есть. Мы решили приступить к ремонту тогда, когда наши личные обстоятельства будут благоприятствовать длительному пребыванию в России.
Такие аналитические таблицы я составляю по любому поводу. Мне нравится, когда информация позволяет легко делать выводы. Удобно заносить в таблицы различные варианты и сравнивать. Я убеждена, что делать расчеты гораздо эффективнее, чем метаться в сомнениях.
Вы можете придумать любые таблицы для своих целей. Мы уже составляли сравнительную таблицу, когда анализировали условия ипотеки в разных банках. На своем опыте я убедилась, что есть как минимум шесть таблиц, которые просто необходимы каждому инвестору.
1. Бюджет строительства
2. Бюджеты и сроки
3. Таблица учета арендных платежей
4. Таблица показаний счетчиков арендаторов
5. Таблица Кийосаки «Выход из крысиных бегов»
6. Таблица оценки использования времени и квалифицированных навыков
Я хочу остановиться на таблице № 6. Начинающему инвестору приходится многое делать самому. Обслуживание объектов, переговоры с арендаторами, решение денежных вопросов, общение со службами, ведение ежедневной документации, расчеты – все это отнимает массу времени. На каком-то этапе, когда объектов становится больше, инвестор просто начинает «тонуть» в своих обязанностях. И даже если тот факт, что вы жутко устаете, не является для вас проблемой, по-настоящему плохо то, что от усталости можно упустить что-то важное.
И вообще – не для того мы с вами стали инвесторами, чтобы погрязнуть в рутине.
На этом этапе есть смысл провести хронометраж, а именно – в течение, например, недели фиксировать, сколько времени у вас уходит на выполнение тех или иных обязанностей. Потом нужно подсчитать стоимость вашего часа как инвестора – то есть как человека, который занимается ростом своего инвестиционного портфеля, и увидеть – а не будет ли дешевле нанять помощника, секретаря, водителя или прораба.
Подсчитайте, сколько времени вы тратите, когда отвозите ребенка на занятия спортом, ждете его, а потом везете домой. Не эффективнее ли будет использовать это время, подбирая новые инвестиционные объекты? А сидеть в коридоре школы за вас вполне сможет няня или помощница.
Я считаю, что вам обязательно нужно освоить еще одну таблицу оценки факторов ликвидности.
Оценка факторов ликвидности
В этой таблице я собираю факторы, влияющие на ликвидность объекта. Я оцениваю каждый фактор по шкале от —10 до +10.
Я предпочитаю уверенность в хорошем результате, чем надежду на замечательный результат.
Уоррен Баффетт
Очень важный инструмент анализа, который я всегда применяю в расчетах, – это коридоры.
Коридоры инвестора
Коридор инвестора – это некий диапазон с максимальным и минимальным значениями, в пределах которого может колебаться показатель.
Какие бывают коридоры?
Коридор аренды
Это минимум и максимум цены за аналогичный объект для определенной локации. Вы должны выяснить коридор аренды для будущего проекта, чтобы рассчитать его эффективность.
