Я не собираюсь вдаваться в детали и затрону только несколько моментов. Страховой агент, специализирующийся на недвижимости, нужен вам на самых ранних этапах процесса, чтобы избежать вполне очевидных ловушек. Кредитор обычно настаивает на определенной сумме страхового покрытия всей операции по приобретению недвижимости. Агент должен перевести для вас требования банкиров на понятный язык, порекомендовать модель страхования, которая их устраивает, и в течение двадцати четырех часов оформить страховку.
В последние годы кредиторы, как правило, указывают типы договоров страхования, которые должны быть заключены, а также лимиты страхового покрытия, которые они считают приемлемыми. Страховой агент должен просветить вас в особенностях этих моделей и убедиться, что запрашиваемые лимиты соответствуют условиям сделки.
У вас в городе, скорее всего, существуют страховые компании, которые могут застраховать как саму недвижимость, так и процесс проектирования и строительства. В вашем проекте могут быть нюансы, которые требуют особых видов страхования. Вообще-то страхование – это управление рисками, и вы должны решить, какую долю риска готовы взять на себя и сколько вам придется выложить в виде страховой премии, чтобы переложить риск на кого-нибудь другого. Если вам заранее известно, какой тип страхового договора от вас требуется, то можете сразу заложить его в бюджет и с учетом этого рассчитать прибыльность проекта. Если при этом выясняется, что расходы на страхование превышают прибыль, то, возможно, придется переосмыслить весь проект в целом.
Посредник, необходимый при использовании статьи 1031
Каждый раз, когда кто-то из клиентов обращается ко мне с просьбой оказать ему содействие в обмене недвижимости с использованием статьи 1031 налогового кодекса, я настаиваю, чтобы он вместе со своим бухгалтером еще раз тщательно проверил все финансовые показатели и сравнил экономический эффект при уплате налогов и при их отсрочке, которая предоставляется в случае обмена. С моей точки зрения, экономия на налогах далеко не всегда оправдывает затраты на проведение операции по обмену одной недвижимости на другую.
Инвесторы весьма часто закладывают в свои проекты возможность применения статьи 1031. В данной книге есть целая глава, посвященная обменам недвижимости, но вкратце можно сказать, что статья 1031 налогового кодекса, позволяющая снизить до минимума или вообще избежать налогообложения, вступает в действие, когда вы продаете одну недвижимость и приобретаете взамен другую. Каждый раз в таком случае вам требуется независимый посредник. Причина очень проста: если в этом процессе вы допустите ошибку, то статья 1031 отменяется, и вы будете поставлены перед необходимостью уплаты всех налогов, которых так старались избежать.
Вы должны точно знать сумму налогов, чтобы взвесить все «за» и «против» этой процедуры. Чтобы проверить себя, проведите небольшой тест: стали бы вы вообще приобретать эту недвижимость, если бы не необходимость обмена? Другими словами, можно ли считать приобретаемую недвижимость хорошей инвестицией? Даже если вы утвердительно ответили на этот вопрос, я всегда настаиваю, чтобы клиент обсудил предстоящий обмен со мной или со своим налоговым консультантом, чтобы точнее представить себе эту операцию в рамках общего финансового проекта.
Кроме налогов существуют и другие причины для обмена. Вот некоторых из них:
• Обмен полностью амортизированной недвижимости на новую, которая обладает большей ценностью и имеет потенциал амортизации.
• Обмен земельного участка, не приносящего дохода, на здание, способное производить денежный поток.
• Обмен, вызванный особенностями местного законодательства.
• Обмен большого объекта недвижимости на несколько маленьких, например, чтобы разделить имущество между наследниками.
• Обмен недвижимости с целью изменения порядка взимания оплаты жилья.
Какой же посредник вам требуется при обмене? Вы должны быть уверены, что деньги, вырученные за проданную недвижимость, находятся у него в полной сохранности и будут доступны вам в любой момент при завершении сделки. Поэтому, во-первых, лучше всего привлечь к делу квалифицированного посредника, имеющего безупречные рекомендации от других инвесторов. Необходимо также провести собственное расследование, чтобы выяснить, как посредник управляет доверенными ему инвестициями. Недавно одна крупная посредническая фирма не смогла выполнить своих обязательств, потому что инвестировала значительную часть переданных ей на хранение средств в ценные бумаги, которые сразу же после этого обесценились. Если вы не можете разобраться в инвестиционной практике посредника, то не следует доверять ему деньги.
Во-вторых, обязательно получите письменные гарантии сохранности своих средств. И наконец, убедитесь, что у посредника имеется договор страхования от кражи и иных противоправных действий со стороны его служащих, желательно не менее чем на 100 миллионов долларов.
Генеральный подрядчик
Почти все проекты, связанные с недвижимостью, требуют каких-то строительных или ремонтных работ. И лучше будет, если управление ими возьмет на себя генеральный подрядчик. Если вы этому не обучены, то вам лучше и не пытаться руководить строительством, какого бы мнения вы ни были о своих способностях. Если вы инвестор, то и оставайтесь им.
Пожалуй, не стоит даже говорить о том, что к выбору подрядчиков нужно подходить очень осмотрительно. От вашего решения во многом будет зависеть качество проекта. Рекомендации по кандидатуре подрядчика вы можете получить у своего архитектора. Если вы уже нашли себе страховую компанию, которая специализируется на строительстве, то там тоже можно получить объективные отзывы обо всех подрядчиках в городе. Кроме того, обратитесь за советом к юристу, ипотечному брокеру, кредитору, да и сами взгляните в городе на сооружаемые здания и узнайте, кто их строит. Это даст вам представление о репутации многих строительных фирм.
