Вложиться в новостройку – это не просто совершить покупку квартиры «с отсрочкой заселения». Это рискованная инвестиция. Главное, что вы должны помнить, подписывая договор долевого участия: вы не покупаете квартиру, а становитесь соинвестором бизнес-проекта – строительства жилого дома. Вы покупаете право на получение квартиры в будущем. Любые инвестиции – это риск.
Системные риски
Когда экономика страны на подъеме, строительная отрасль расцветает. Граждане торопятся прикупить квадратные метры. Быстрее, пока не подорожало! Банки охотно идут навстречу – кредитуют и покупателей, и застройщиков. Цены растут, «пузырь» надувается. Когда экономика спотыкается и начинается кризис, строительная отрасль принимает всю тяжесть удара на себя. Так было в Америке и Европе. Так было и у нас. Все закономерно: сокращаются доходы, растет безработица, появляется неуверенность в завтрашнем дне. Крупные покупки откладываются до лучших времен. Строительная отрасль начинает задыхаться без продаж, без поступления свежих денег. Банкиры нервничают, требуют регулярных платежей, грозят отобрать объекты. Взоры участников рынка обращаются в сторону государства – «Спаси!». Некоторых спасают, некоторых нет. Как повезет.
Что ждет покупателей в кризисное время?
• Самая распространенная проблема – задержка по срокам сдачи объекта на год и более. Нет денег – нет строительных работ. Некоторые объекты в Подмосковье и регионах стоят замороженными уже пять – десять лет, и просвета не видно. Дольщики ждут. Есть проблемы и в Москве, особенно Новой, но их все же решают оперативнее.
• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте – вам не повезло.
• Наконец, самая серьезная проблема – признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.
В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов – СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.
Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.
Где проблемы – там и возможности. Застройщик, который сильно нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру – демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила продажи строящегося московского ЖК «Марфино» по феноменальной цене от 68 000 руб. за кв. м. На тот момент это было вдвое ниже средних цен на готовое жилье в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли – жилье достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года в три раза. Так что инвесторы с «живыми» деньгами ждут кризиса с нетерпением – для них это возможность сделать очень выгодные вложения.
Несистемные риски
Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране. Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:
• Не окажется ли застройщик мошенником?
• Будет ли достроен дом?
• Будет ли дом подключен к коммуникациям?
• Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
• Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?
На любом этапе возможны проблемы – о том, как их минимизировать, читайте ниже.
Как строится дом?
В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько основных действующих лиц:
Заказчик, или Инвестор. Располагает капиталом, который вкладывает в запуск проекта. Зачастую Заказчик мало что понимает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене появляется Застройщик.
Застройщик, он же Девелопер. Является главным действующим лицом на любой стройке. Оформляет документацию, контролирует строительство, организует рекламу, продажи. Этакий Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта.
Заказчик и Застройщик – это часто одно и то же лицо.
Генеральный подрядчик. Нанимается Застройщиком для организации строительных работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Однако «на окладе» в таких компаниях – только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, часто с нарушением миграционного законодательства. Обычно это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, реже – из российских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается постоянное сотрудничество, а непосредственный состав может регулярно меняться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам – компаниям узкого профиля (установка стеклопакетов, озеленение двора и т. п.). Обычно покупатели знают только застройщика, а генподрядчик остается в тени. Однако, если вас волнует качество и сроки строительства, обязательно узнайте название генподрядчика, найдите его «портфолио» и отзывы жителей построенных им домов.
