Ознакомительная версия. Доступно 30 страниц из 149
Еще одним привлекательным моментом служит архитектура. Оригинальный дизайн и удачное архитектурное решение всегда собирают вокруг себя толпы народа. Каждому известно, что при посещении красивого или памятного места хочется приобрести что-нибудь себе на память. Поэтому практически любой посетитель, приехавший в красивый и оригинальный торговый центр, что-нибудь покупает. Людям нравится совершать покупки и обедать в привлекательной обстановке. Именно поэтому мы и решили подвергнуть «Scottsdale Pavilions» основательной реконструкции.
Возьмите на заметку
Еще одним привлекательным моментом служит архитектура. Оригинальный дизайн и удачное архитектурное решение всегда собирают вокруг себя толпы народа.
Двадцать лет назад архитектурное решение этого центра воспринималось как эстетичное. Но к моменту, когда мы его купили, он, в отсутствие должного ухода, выглядел уже обветшавшим и устаревшим. Это обстоятельство отрицательно сказывалось и на желании арендаторов снять здесь площади, и на количестве покупателей, и на объеме продаж, особенно если учесть, что в период строительного бума появилось множество новых и более привлекательных внешне предприятий торговли.
Хорошая архитектура всегда выдержит испытание временем. В какойто момент она может стать даже более привлекательной. Это доказывает пример торгового центра «Casa Paloma». Да, здесь собраны лучшие торговые бренды, но немалую роль в успехе играет и архитектурное решение. И дело не только в том, что у здания современный стиль и окраска. Здесь отсутствуют плоские и скучные ряды витрин. Фасад выполнен в виде выступов, за счет чего каждый магазин воспринимается по отдельности и приобретает собственное лицо. Чем интереснее витрины, тем сильнее желание покупателя пройти еще немного дальше. А если он дошел до следующего магазина, то велика вероятность, что он там что-то купит. Такова психология человека, и ее надо учитывать.
Возьмите на заметку
Архитектура торгового центра для застройщика – это то же самое, что оформление витрины для продавца.
«Casa Paloma» использовала принцип торговой галереи еще за три года до того, как первая такая галерея открылась в восьми милях от нашего центра. Сегодня она не оказывает никакого влияния на наш бизнес, потому что покупатель может найти у нас все, что пожелает, причем с бóльшими удобствами.
Поэтому если вы решили вложить деньги в существующий торговый центр или построить новый, то выбирайте такой, который позволяет обеспечивать рентабельность и отвечает определению «отличное здание». Этим вы существенно облегчите себе дальнейшую жизнь.
Компонент № 3: Большое внимание к деталям
Большая недвижимость состоит из мелких деталей. На протяжении всей сделки по покупке или строительству недвижимости, а также в ходе управления ею вплоть до момента продажи необходимо продумывать множество мелких деталей. Что к ним относится? Для меня это не только длинный перечень необходимых мероприятий, но и умелое распоряжение временем.
Да, именно эффективный менеджмент времени позволяет мне уделять внимание множеству мельчайших деталей, не упуская из виду ни одной из них. Например, если поблизости от вас работают пять тысяч торговых фирм, то вы можете потратить десять лет, чтобы навестить каждую из них, а можете уложиться и в три года. Я решил работать эффективнее и справиться за три года. Это значило, что мне приходилось организовывать больше встреч, чем другим, и не терять времени попусту.
Знаете, почему Наполеон выиграл так много битв? По свидетельству историков, он умел ценить каждую минуту. Наполеон распоряжался временем намного эффективнее, чем его противники, и умел извлекать пользу из каждой минуты. Если вы тоже изберете такой подход, то у вас останется время для мелочей. Если же нет, то они будут упущены. Дело не в том, что в сутках не хватает часов, в неделе суток, а в году недель. Каждый, кто имеет дело с недвижимостью, вынужден вступать в гонку со временем и одновременно заниматься кучей дел. Это касается и подготовительного периода перед покупкой недвижимости, на который отводится шестьдесят дней, и соблюдения договорных обязательств, и строительства торгового центра в условиях, когда конкурент по соседству дышит тебе в затылок, и сдачи имеющихся торговых площадей в аренду.
У себя в компании «De Rito Partners» каждый понедельник мы отводим по три часа на совещания, посвященные проблемам развития. Вы, конечно, можете сказать, что это не слишком похоже на умелый менеджмент времени, но позвольте объяснить, почему мы так поступаем. На этих совещаниях обсуждаются все проекты, над которыми мы работаем, и принимаются конкретные решения, что необходимо сделать за предстоящую неделю по каждому из них и кто за что отвечает. При этом никто не прячется за спины других. Каждый высказывается по сути дела и берет на себя ответственность. Все заняты своим делом. Это очень простой и эффективный процесс.
Любой инвестор в недвижимость должен заглядывать на десять лет вперед независимо от того, разрабатывает ли он проект по строительству с нуля, покупает уже построенное здание или сдает его в аренду. Вы должны представлять себе будущих посетителей вашего торгового центра и знать, какие торговые марки и бренды им понадобятся сейчас и через десять лет. Вы должны разбираться в тенденциях и циклах недвижимости и уметь предсказывать, в какой фазе они окажутся в ближайшие пять или десять лет. А потом, имея на руках обоснованные планы, вы должны найти в себе смелость вступить в дело раньше своих конкурентов.
Перечень мероприятий
Много лет назад я прочел одну книгу, где был приведен длинный перечень дел, которым должен руководствоваться девелопер при разработке любого проекта, связанного с недвижимостью. Мы используем его в качестве памятки. Разумеется, каждый пункт этого перечня содержит в себе еще внушительный список конкретных мероприятий, но он и сам по себе способен дать вам представление о том, что я понимаю под словом детали. Мы не упускаем из виду ни одной из них, планируя или реализуя очередной проект торгового центра. Мы обсуждаем их на наших совещаниях по понедельникам и испытываем глубокое удовлетворение, ставя галочку напротив очередного пункта. Для меня весь мир состоит из целей, намерений и достижений, и этот перечень дает ясное представление о том, чем мы занимаемся.
Перечень мероприятий
Используйте его в качестве памятки в ходе разработки и реализации проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.
1. Определите критерии и цели проекта.
2. Изучите и проанализируйте состояние рынка.
3. Подготовьте предварительные схемы земельного участка, концептуальный замысел дизайна и стратегию проекта.
4. Узнайте, для застройки каким типом недвижимости предназначен земельный участок, и подготовьте все необходимые документы для получения разрешения на строительство.
5. Сформируйте строительную команду, назначьте менеджера и подберите консультантов.
6. Подготовьте предварительную смету расходов на строительство и финансовые прогнозы рентабельности.
Ознакомительная версия. Доступно 30 страниц из 149
