• Транспортная доступность. Если добираться до вашего будущего дома тяжеловато, то имейте в виду: после ввода дома в эксплуатацию трафик возрастет еще больше, ведь ваши будущие соседи дружно вольются в существующую пробку.
• Парковочные места. Сколько их предусмотрено в жилом комплексе? Имеется в виду и подземный паркинг, если таковой есть, и открытые машино-места во дворе. Нормой считается коэффициент «одно машино-место на одну квартиру». В домах бизнес-класса может быть обустроено полтора машино-места на квартиру, в элитных домах – два. Но если ваш коэффициент меньше одного, готовьтесь иметь ежедневную головную боль с парковкой. И кстати, сколько будет стоить место в подземном паркинге, который так активно рекламирует застройщик? Часто продажи машино-мест начинаются позже, чем продажи квартир, и цены неприятно удивляют. Постарайтесь узнать порядок цен заранее.
• Подъезд. Насколько он будет широкий и удобный? Пандус к входной двери сделан качественно или «для отмазки»? Есть где хранить коляску на первом этаже? Количество и размеры лифтов? Если вы «мама с коляской» (либо планируете таковой стать) или, к примеру, велосипедист, все эти факторы крайне важны. Неудобный подъезд будет по чуть-чуть отравлять вам каждый день. Да и всем остальным тоже, ведь вам придется волочить через этот подъезд сначала тяжелые стройматериалы, потом крупногабаритную мебель и технику. Ну и, конечно, качество подъезда втройне важно для инвалидов-колясочников. Можем сказать по личному опыту, что, например, в самой популярной в Подмосковье панельной серии П-44Т подъезды совершенно неудобные.
Совет. Если вы присмотрели для покупки панельную новостройку, найдите в городе уже построенные дома той же серии и прогуляйтесь по их дворам и подъездам. Желательно проинспектировать новостройку от того же застройщика или хотя бы с теми же характеристиками, так как дома одной серии тоже могут различаться.
• Инфраструктура.
Заявленные застройщиком детский сад и спорткомплекс уже начали строиться или существуют только на картинках? Учтите, что объекты инфраструктуры не упоминаются в вашем договоре с застройщиком и по факту он вам ничего не должен! Построит – молодец. Нет – уж извините. Хорошо, если девелопер уже заключил договор с управляющей компанией (оператором), которая будет работать на данном объекте инфраструктуры. Это может быть сеть супермаркетов, фитнес-клуб, частная школа, спортивный клуб и т. п. Еще лучше, если данные объекты (например, детский садик или подъездная дорога) включены в инвестиционный договор девелопера и администрации района. Так называемое «обременение», налагаемое на инвестора чиновниками. Все это повышает шансы на появление искомых объектов инфраструктуры, но не дает никаких гарантий, что они появятся вовремя (в срок, обещанный в рекламе).
Остальные параметры – метраж, планировка, этаж – имеют такое же значение, что при выборе вторички. Исходите из личных предпочтений и бюджета. И готовьтесь к компромиссу, иначе поиск идеального объекта может стать бесконечным. Если вы покупаете новостройку с инвестиционными целями, вот еще несколько рекомендаций:
• Выбирайте отдельно стоящие дома или небольшие жилые комплексы (ЖК). Крупные ЖК и «мегапроекты» плохо подходят для инвестиций, так как продать квартиру в них потом довольно сложно. Вам придется конкурировать с множеством таких же инвесторов, а также с обычными покупателями, которые купили и «передумали». Но что хуже всего, вам придется конкурировать с самим застройщиком, который еще несколько лет будет распродавать свои квартиры, периодически снижая цены до неприличия. Ему-то хорошо! Снизил цену – заработал на объемах продаж. А вот вам, простому частному инвестору, такой демпинг спутает все карты.
• Выбирайте районы или города, где наблюдается дефицит нового жилья. Лучше всего, если ваша новостройка будет единственной в районе. Узнайте, не планируется ли здесь в будущем какого-нибудь «мегапроекта». Чем меньше вокруг новых домов, тем меньше конкуренция и тем дороже вы сможете свою квартиру потом перепродать. Многие покупатели хотят жить именно в современном, свежепостроенном доме и готовы за это доплатить.
• Выбирайте квартиры с отделкой от застройщика, чтобы сэкономить время, деньги и силы на ремонте. Квартиру с отделкой можно сразу после получения ключей сдать в аренду и начать отбивать затраты. Квартиру с отделкой и продать потом проще, причем не важно, какая это отделка: эконом-класса или евроремонт. В обоих случаях продажная цена примерно одинаковая – на 10–15 % выше, чем у бетонной коробки. И продаются такие квартиры быстрее: многие покупатели хотят прийти «на все готовое».
• Но сначала убедитесь, что цена этой отделки адекватна! Если застройщик требует за простую, дешевую отделку более 10 000 руб. за кв. м, вам выгоднее самому нанять бригаду и за 6000–7000 руб./м2 сделать хороший предпродажный ремонт. Каким должен быть предпродажный ремонт? Это уже отдельная тема. Мы про это подробно писали в книге «Как продать квартиру выгодно». Читайте и применяйте.
• Для перепродажи выбирайте квартиры на средних этажах – они, как правило, наиболее ликвидны. Первый и последний этаж непопулярны у покупателей, а за высокие этажи с хорошими видами из окна девелопер обычно просит больше денег. Третий – пятый этажи оптимальны по соотношению цена – ликвидность. А для сдачи в аренду подойдут и первый-второй этажи. Продажная цена первого этажа ниже, а арендная ставка почти не отличается.
Нужен ли риелтор?
Не нужен, если вы точно знаете, какую квартиру и в каком жилом комплексе хотите. И если вы уверены в безопасности вашей сделки и умеете торговаться с застройщиком. Как это делать, мы рассказываем ниже.
Риелтор вам пригодится, если:
• Вы еще не выбрали новостройку. Хороший риелтор знает первичный рынок нужного города или района и поможет сделать оптимальный выбор под ваши критерии и бюджет. Бывают новостройки, которые продаются «по-тихому», без масштабной рекламы и даже без собственного сайта! Сами вы такой объект можете просто не найти.
• Вы не уверены в надежности застройщика и хотите, чтобы профессионал оценил безопасность сделки и возможные риски.
• Вам нужен «переговорщик», чтобы добиться от застройщика более выгодных условий покупки. Например, требуются более мягкие условия рассрочки, чем указано в рекламе. Не всегда от девелопера можно добиться уступок, но иногда, при грамотном подходе, это получается.
Конечно, для этих задач вам нужен именно хороший риелтор, а не любой! Где и как искать хорошего риелтора, мы пишем в главе «Риелтор. Выбираем с умом».
Но тут важно отличать риелтора «от продавца» и «от покупателя». «От продавца» работают агентства недвижимости, аккредитованные конкретным застройщиком и продающие квартиры в конкретном проекте (или нескольких). Квартиры они продают без наценки (поскольку свою комиссию получают от застройщика), но и действуют в интересах продавца. Ваши потребности и страхи им безразличны, цель – продать свой товар.
Риелтора «от покупателя» вы выбираете сами. Им могут стать и сотрудник агентства, и частный маклер. Его задача – помочь вам выбрать и приобрести объект максимально выгодный, удовлетворяющий вашим нуждам и юридически безупречный. За эту услугу необходимо платить сверх стоимости квартиры. Но, как правило, меньше, чем за покупку на вторичном рынке. В Москве это может быть 2–3 % от цены квартиры, иногда и того меньше.
