Организации по стоимости 99 998,69 (девяносто девять тысяч девятьсот девяносто восемь) руб. 69 коп., в том числе НДС 20%, со сроком передачи объекта 01.08.2024г.
В соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ к расходам, не учитываемым в целях налогообложения прибыли организаций, относятся, в том числе расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходы, связанные с такой передачей.
Риски по налогу на добавленную стоимость (НДС).
Обращаем внимание, что в настоящий момент законодательно до конца не урегулирован вопрос в части обложения НДС денежных средств, полученных от дольщиков (в том числе с применением счетов эскроу), являющиеся возмещением затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, сумм превышения затрат застройщика по передаваемой части объекта недвижимости, а так же услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам, не исключено, что свою позицию придётся доказывать в суде.
Согласно рекомендациям Минфина России указанным в письме Минфина России от 27.11.2018 N 03-07-07/85568 на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве организациям и физическим лицам, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в соответствии с которым объекты долевого строительства апартаменты для проживания физических лиц в составе гостиничного комплекса, освобождаются от налогообложения НДС, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются для личного (индивидуального или семейного) использования. Указанная позиция подтверждается письмами Минфина России 22 января 2020 г. N 03-07-07/3382 и 16.03.2020 N 03-03-06/1/19527, одновременно указывая, что денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, в том числе с применением счетов эскроу, в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
В то же время есть риск, что налоговые органы сочтут функции застройщика полностью аналогичными функциям генерального подрядчика даже при отсутствии выполненных застройщиком строительно-монтажных работ. В этом случае полученные от дольщиков суммы обложат НДС.
В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" разъяснено, что в целях применения положений гл. 21 НК РФ во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила п. 1 ст. 156 НК РФ.
Таким образом, застройщик (заказчик), не выполняющий строительные работы собственными силами, квалифицируется как посредник, который включает в налоговую базу для исчисления НДС вознаграждение за услуги по организации строительства и сумму оставшейся в его распоряжении экономии (при ее наличии).
В случае если общество не занимается исключительно посреднической деятельностью, а фактически является застройщиком, осуществляющим одновременно строительные функции заказчика и генерального подрядчика, и производило работы по строительству здания, то суммы, полученные от дольщиков, в полном размере должны включаться в налоговую базу по НДС как аванс (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2017 N Ф07-6302/2017 по делу N А56-58158/2016).
ФАС Уральского округа в Постановлении от 09.04.2013 N Ф09-1449/13 по делу N А60-22551/2012 признал право застройщика определить налоговую базу по НДС в момент формирования величины экономии застройщика, а именно на момент полного завершения строящегося объекта в комплексе.
Обращаем внимание, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. В Письме от 11.09.2018 N 03-07-07/64777 исходя из совокупности положений НК РФ и Жилищного Кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) представители Минфина России сделали вывод, что освобождение от обложения НДС, предусмотренное пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при осуществлении операций по реализации указанных в ЖК РФ жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан. В случае реализации жилых помещений (апартаментов), предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), вышеуказанное освобождение от обложения НДС не применяется и, соответственно, операции по реализации таких жилых помещений (апартаментов) подлежат обложению НДС в общем порядке. Из приведенной позиции финансового ведомства можно заключить, что в случае, если апартаменты предназначены для постоянного проживания граждан (где имеется право на постоянную регистрацию по месту жительства), то их реализация не облагается НДС. Если же апартаменты являются гостиницей, то освобождение от НДС не применяется. Согласно представленным документам помещения являются не жилыми и соответственно облагаются НДС в общем порядке. С учётом нормативной базы описанной в рисках по налогу на прибыль следует руководствоваться последними рекомендациям Минфина России. В части рассматриваемой сделки следует учесть рекомендации по налогу на прибыль, при определении базы по обложению НДС в момент реализации недвижимости. С целью снижения указанных рисков и руководствуясь ст. 54.1, ст. 154 НК РФ Организация может самостоятельно доначислить НДС на сумму материальной выгоды исполнительного органа.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
В отношении налога на доходы физических лиц, в соответствии пп. 2) п. 1 ст. 212 НК РФ доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.
Согласно определений, приведенных в п. 1 ст. 105.1 НК РФ следует, что для целей налогообложения взаимозависимыми признаются лица, особенности отношений между которыми могут оказывать влияние, которое может оказываться одним лицом на принятие решения другими лицами, с учётом положений пп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ и п. 7 ст. 105.1 НК РФ. При рассмотрении в совокупности документов по указанной сделке, у генерального директора возникает доход в виде материальной выгоды.
На основании п. 3 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды, указанной пп. 2) п. 1 ст. 212 НК РФ, налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.
Основанием для расчёта материальной выгоды на дату заключения 14.01.2021г. ДДУС № 35 от 14.09.2021г. может быть приказ по Организации «Об утверждении цены продажи» за указанный период. Предоставлен приказ № 23-СПП от 31.08.2021г., который утверждает и регламентирует цены в Организации за период c 01.09.2021г. по 30.09.2021г. Окончательный расчёт материальной выгоды производится, согласно обмеру по передаточному акту помещения. Расчёт материальной выгоды представлен в таблице 6.
