Глава 1. Ипотечное кредитование и проблемы, с ним связанные
Ипотека в России сегодня
«Hypotheca» в переводе с греческого – подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество.
В современной жизни термин «ипотека» рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита.
Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.
С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.
До недавнего времени в России рынок ипотеки был представлен только ипотечными программами таких банков, как Сбербанк и «ДельтаКредит», с процентными ставками 14–15 % годовых, на сегодняшний день развитие ипотеки столь стремительно, что уже гораздо больше банков готовы предложить потребителю свои ипотечные программы.
Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.
Скрытые проблемы ипотечного кредитования под покупку жилья
При сегодняшних темпах роста цен на жилье для большей части россиян единственным способом приобрести квартиру становится ипотека. Многие считают: нужно только заполнить анкету заемщика, документально подтвердить доходы, а затем найти подходящую квартиру и купить ее. Однако в реальности не все так просто.
Подсчет максимальной суммы ипотечного кредита
Идеально было бы брать кредит в банке, в котором работает ваш знакомый – в этом случае будет проще получить кредит, а сделка пройдет быстрее. Предположим, вы посчитали с помощью специального калькулятора на сайте банка, на какой максимальный кредит можете рассчитывать. Однако после рассмотрения заявки выяснилось, что эта сумма меньше той, которую выдал калькулятор, или же вам вовсе отказали в выдаче кредита. Для решения этой проблемы существует несколько способов. Не стесняйтесь подавать заявки в несколько банков, благо, теперь рассмотрение заявок в большинстве кредитных организаций бесплатное. Не забывайте о том, что банки учитывают и совокупный семейный доход. Не признавайтесь в анкете заемщика, что у вас есть хронические заболевания или опасные для здоровья увлечения. Если кредит все же недостаточен для покупки необходимого вам жилья, найдите среди знакомых одного или нескольких человек с солидной «белой» зарплатой, которые могли бы стать поручителями по вашему кредиту. Кроме того, оставьте некоторую сумму «про запас» – не только на оформление документов, но и на случай подорожания квартиры.
Выбор жилья
После получения разрешения на кредит придется осознать, что купить квартиру по ипотеке достаточно сложно. Необходимо, чтобы квартира не только понравилась вам по расположению, площади и другим параметрам, но и была юридически «чистой». Поэтому, возможно, придется поступиться некоторыми требованиями к параметрам квартиры – этажность, наличие балкона, расположение в конкретном районе. К сожалению, распоряжаясь не своими деньгами на рынке с очень небольшим количеством предложений, нельзя позволить себе быть привередливым. Не верьте в заманчивые обещания агентств недвижимости о том, что они помогут вам купить квартиру в кредит. При продаже жилья менеджеры агентств с покупателями по ипотеке контактируют неохотно и автоматически поднимают для них цену. Для юридической поддержки лучше нанять частного риэлтора.
Большинство покупателей стремятся приобрести квартиры в новостройках. Однако банки кредитуют далеко не все объекты, так как опасаются риска прекращения строительства. Поэтому вам придется выбирать квартиры только тех застройщиков, которые будут одобрены банком.
До оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру. Многие банки не рассматривают варианты в строящихся домах в принципе. А если и рассматривают, то процентная ставка по таким кредитам выше по сравнению с ценой кредита на готовое жилье. Кроме того, до оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру или ценное имущество (акции, автомобиль), однако стоить предмет залога должен примерно столько же, сколько стоит приобретаемая квартира. Поэтому, прежде чем вносить предоплату, необходимо подробно узнать обо всех условиях, на которых конкретный банк работает с квартирами от застройщиков, и запрашивать его согласие. Другой вариант – не связываться с ипотекой, а попробовать получить один или несколько потребительских кредитов.
